184轮土拍报价刷新纪录后，虹口“上海北外滩”的下一步 | 上海新事

界面新闻记者 | 刘素楠

界面新闻编辑 | 彭朋

　　在开年第一次就创下纪录的土拍之后，虹口北外滩区域离自己“都市新标杆”的战略定位又近了一步。

　　2025年2月20日，在上海开年首次土拍中，经过184轮报价，虹口区一幅地块最终以89.64亿元被拍下，溢价率38.2%，这一成交价刷新了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录。此次共有中海、保利、招商&绿城、华润&越秀、金茂&庆隆5家头部房企参与该地块竞买。最终金茂&庆隆联合体成功竞得该地块，成交楼面地价117472元/平方米，冲榜全国第三，仅次于去年绿城徐汇滨江地块的13.1万元/平方米和宸嘉发展徐汇龙华地块的12.6万/平方米。

　　北外滩区域的开发进度一直受到外界关注。在接受界面新闻采访时，虹口区规划与自然资源局副局长孙懿俊表示，此次北外滩腹地地块的高价竞拍、高溢价率和外资加码“振奋人心”，对虹口区“上海北外滩、都市新标杆”的战略定位也很重要。

　　界面新闻注意到，此次竞拍的庆隆集团来自新加坡，在上海设有子公司，曾开发长风板块的沁和园和新江湾城板块的沁风雅苑等项目，主打高端住宅产品。

　　上海开年土拍共有四幅地块，其中虹口区地块最为瞩目。

　　此次出让的地块为虹口区C080302单元hk329-11地块，东至曲阳南路，南至新宏星小学和规划公共绿地，西至规划公共绿地，北至四平路，出让土地面积19318.86平方米，土地用途为普通商品房，容积率为3.95，建筑限高100米，容积率为3.95，建筑面积76310平方米，起价64.86亿元，起始楼面价85000元/平方米。

　　从地理位置来看，该地块位于虹口区瑞虹新城板块，具有双轨交优势，临近地铁10号线和4号线，周边拥有太阳宫、月亮湾等商业综合体，南邻新宏星小学，距离上海市第一人民医院较近，前往人民广场和也十分方便，交通、商业、教育和医疗等资源配套较为完善。中心城区超7万平米建面的住宅用地，在近年上海土拍市场中也十分稀缺。

　　孙懿俊透露，在北外滩今年的开发规划中，之所以会配置住宅用地，是为了吸引产业人群居住，主打“产城融合”概念。他总结，此次出让的地块位于虹口中部，处于北外滩以北、北中环科创集聚带以南，其高端住宅建成后，既可向南服务北外滩的产业人群，又可往北辐射北中环科创集聚带。

　　产业办公楼和商办楼宇的出让也成了虹口区规资局的重点工作之一，目前北外滩规划中提到的超高层建筑正在推进之中。白玉兰广场和来福士双塔均已投入运行；480米的浦西第一高楼已完成筑底，该项目由上实集团、上海城投、集团联合投资开发建设，自2023年3月开工，预计2030年竣工。

　　除此之外，还有研发用地的出让。“相比商用用地，研发用地的出让价格较低，区委区政府计划在未来的产业部布局一些土地，用于产业建设。”孙懿俊说。

　　北外滩自2020年起开启了新一轮开发建设。该区域与陆家嘴隔江相望，南邻外滩，三者构成“浦江金三角”。北外滩拥有目前上海中心城区唯一一块可成片规划、深度开发的黄金地段。其840万平方米的总建设体量，是上海继1990年陆家嘴建设开发之后，最大规模的城市发展规划。

　　根据规划，北外滩总体结构为“一心两片”：“一心”，即中部核心区，围绕大型中央绿地形成超高层建筑集聚的高品质商务区；“两片”，即东部提篮桥片区和西部虹口港片区，展现低层高密度的空间格局。

　　孙懿俊对界面新闻表示，后续虹口还将推出多幅优质土地，涵盖住宅、办公、商业、研发等。

　　界面新闻查询上海市规资局《虹口区2025-2026年土地储备滚动计划地块基本情况表》发现，今明两年虹口区共有19幅地块储备，涉及四川北路、广中路、北外滩等多个街道。

　　除了新建建筑，虹口区的城市更新也在同步进行。

　　由8条里弄、60幢石库门和8幢独立建筑组成的石库门修缮保护街区，被注入艺术元素，改造为时尚休闲的网红打卡地今潮8弄；今年1月，滨港商业中心正式开业，重塑四川北路商圈。“我们想要振兴四川北路，投入了大量精力在丰字形街道上进行改造，盘活周边的载体。”孙懿俊说。此外，电影《酱园弄》带火了虹口区乍浦路，未来该地块有望改造成影视特色街区。

　　在北外滩等区域的助力下，虹口区多项经济数据攀上历史新高。2024年，虹口新引进新加坡鹏瑞利、德国汉宏等外资企业90家，凯德卓盈、市瑞能源等加大投资力度，实到外资增长35.46%、增速全市第一；2024年，虹口新增企业7726家，注册资金亿元以上65家、千万元以上548家。