物业费下调依然牵动着各方关注。
近段时间，重庆、武汉、南昌、银川等多个城市均有项目实现了物业费下调，降幅在 20%～35%。不仅如此，从去年 2 月起，青岛就开始实施空置房物业费打六折政策，如今这一趋势正向甘肃、江苏等地蔓延。
多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，适度调价是为顺应局部市场趋势、提升项目竞争力，缓解矛盾调节压力，但同时也可能导致部分物业公司面临收入减少与服务标准维持的冲突。
（详见此前报道：《全部 1.9 元 / 平方米？重庆数百个小区要求降物业费，业主 " 摆摊 " 搞签字，也有物业主动调价》）
去年重庆有小区拉横幅要求降物业费 每日经济新闻资料图
一、物业费最高降幅 50%
" 小区 1、2、3 栋住宅区物业收费标准调整是去年 9 月就已明确并发出通知，今年 1 月 1 日开始正式实施的。" 日前，每经记者以业主身份致电武汉江山如画八期物业管理公司，相关工作人员表示，一次性缴纳全年物业费的业主按优惠价 1.6 元 / 平方米 · 月收取，按月缴纳的则按 2 元 / 平方米 · 月收取。
据记者了解，在此之前，该小区物业收费标准为 3 元 / 平方米 · 月，但若一次性缴纳全年物业费，可享受八折优惠即 2.4 元 / 平方米 · 月。据此计算，其物业费下调幅度达 33.3%，若按每户 100 平方米来看，每年可节约物业费近 1000 元。
至于物业费下调原因，则是 " 超三分之二业主向公司提出了加大小区住宅物业费优惠幅度申请 "。该工作人员表示，公司也希望通过此举 " 减轻业主经济负担，并能获得业主的继续支持 "。
每经记者了解到，仅在武汉，自 2024 年下半年以来，就有包括中海光谷锦城、招商依云华府、武汉天地云廷等在内的近百个小区物业费下调成功，涵盖高端改善以及刚需项目，下调幅度均超过 10%，最高超过 50%。
比如，武汉绿地海珀御观原物业收费标准为 7.6 元 / 平方米 · 月，调整后为 3.84 元 / 平方米 · 月；金地格林东郡、联想江城雅居均从 3.5 元 / 平方米 · 月降至 1.7 元 / 平方米 · 月，朗诗里程更是从 2.5 元 / 平方米 · 月下调 56% 到 1.1 元 / 平方米 · 月。
武汉多家物业企业相关负责人告诉每经记者，其在管项目均有涉及物业费下调的小区。
" 一方面是公司在当地相关规定下进行了主动调价；另一方面是在超三分之二业主申请后，经过双方协调后对物业费进行了下调。"
事实上，物业费下调不仅仅发生在武汉。在重庆，在超 20% 业主降低物业费申请下，顺利通过集体协商的方式，将物业费从 1.8 元 / 平方米 · 月降至 1.3 元 / 平方米 · 月；同样是经业主联名申请，重庆金樾山项目的别墅物业费从 4.5 元降到了 2.09 元，降幅超过 50%。
在南昌，瑞都小区自 2025 年 1 月 1 日起正式下调物业费，从 2.8 元 / 平方米 · 月调整至 2 元 / 平方米 · 月；在常州，花语馨苑小区承诺将物业费由原先的 1.8 元 / 平方米 · 月下调至 1 元 / 平方米 · 月，且出资 100 万元专项用于小区质量整改与品质提升。
二、仅靠降价无法保障物业基本盘
物业费下调问题在 2024 年也曾引发广泛关注。
彼时，重庆市发改委发布《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024 年版）》，将物业服务内容分为四个等级，其中，中心城区有电梯住宅物业费为 1 元～1.90 元 / 平方米 · 月，无电梯住宅为 0.60 元～1.35 元 / 平方米 · 月。
图源：重庆市发改委网站
在武汉，根据武发改价格〔2023〕467 号文，武汉市中心城区住宅前期物业服务收费则将分为五个等级，有电梯住宅物业费为 1.2 元～3.2 元 / 平方米 · 月，无电梯则为 0.7 元～2.7 元 / 平方米 · 月。
也正是因为这些政策，2024 年下半年，一场轰轰烈烈的 " 物业费降价潮 " 席卷了重庆、武汉、青岛等多个城市，数百个小区的业主纷纷发文申请降低物业费。
" 武汉、重庆等城市小区物业费下调，一方面是因为这些城市去年出台了物业费限价政策；另一方面，部分物业企业为保持市场竞争力，主动调整价格，追求服务质量与价格匹配。" 中指研究院物业事业部研究副总监彭雨在接受每经记者采访时表示，这是政策引导、市场作用和企业决策的共同结果。
不过，每经记者在采访中了解到，若仅是降价，并不能保障物企保留基本盘。
如武汉光谷某项目，自交房开始就由开发商关联的物业企业提供服务，2024 年在前期物业服务合同即将到期时，物业方根据相关标准，于当年 6 月主动将物业费从 3.3 元 / 平方米 · 月下调至 2.8 元 / 平方米 · 月，但在同年 10 月举行的业主大会表决中，依然没能成功续聘。尽管此后该物业公司再次降低收费标准至 2.6 元 / 平方米 · 月参与小区的公开招标，最终还是输给了报价 2.8 元 / 平方米 · 月的万科物业。
" 存量市场背景下，物业管理行业竞争加剧，客户对服务性价比要求提升。加强成本管理、适度调价是顺应局部市场趋势、提升项目竞争力的举措之一。" 一头部物企武汉区域相关负责人在接受每经记者采访时表示，公司在管项目基本主动或被动降价。
" 主要向客户表达企业对他们的重视，提高客户满意度，减少因外部市场频繁产生的费用问题导致的项目纠纷。同时也响应了政府关于提升物业服务性价比的号召，有利于企业获得更多政策支持和发展机遇。" 该负责人说。
三、空置房物业费打折早有试水
事实上，关于物业费收费标准一直是大众关注的热点，比如近期被热议的空置房物业费打折。
今年 1 月，江苏省镇江市发改委、住建局、市场监督管理局联合发出通知规定，自 2025 年 2 月 1 日起，房屋空置不超过 24 个月的，物业公共服务费按规定标准的 70% 交纳，空置超过 24 个月的由双方协商确定，未协商或未能达成一致的，继续按照规定标准的 70% 交纳。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
来源：镇江市人民政府官网
至于如何认定空置房，其明确，业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，连续空置超过 6 个月（含 6 个月）的，业主事前向物业服务企业书面告知并注明空置起始时间，由物业服务企业确认后认定为空置。
据镇江当地人士表示，目前镇江已经开始执行新政，如果有符合标准的空置房，业主只需要向物业提交申请就行。
同一时间，江苏省句容市也明确，自 2025 年 2 月 1 日起普通住宅空置期间，前期物业公共服务费可减免 30%。
2 月 21 日，微信公众号 " 句容发布 " 在对此规定作出的解答中提到，满足普通住宅物业、业主大会成立前业主未入住或未使用，连续空置超过 6 个月、物业确认为空置房等条件后，业主就能享受前期物业费打七折的优惠。
图源：句容发布官方微信
除了以上两地外，2024 年 2 月起，青岛开始实施空置房物业费打六折政策；甘肃兰州新区也在去年明确连续空置 6 个月以上的房屋，可以申请减免 50% 的物业费。
每经记者了解到，空置房物业费打折并非近两年的新规，2009 年，石家庄在启动修订《石家庄市物业管理条例》时，就规定了房屋空置超过 3 个月的，仅需支付 20% 的物业费。
"2010 年左右，各地开启本省本市物业管理条例修订工作，随即空置房物业费打折收取的政策开始出现。" 中物智库研究员宋子谦在接受每经记者采访时表示，各城市空置房物业费的打折幅度不一，多数在 70% 左右。
" 本质上是基于质价相符原则的优化调整。" 彭雨指出，由于空置房对保洁、安保等服务的实际消耗显著低于常住户，政策通过差异化定价平衡了业主权益与物业服务成本。
" 物业费作为长期固定支出，已成为购房决策的重要因素，在当前房地产市场处于调整的环境下，若空置房物业费不降，只会导致购房意愿进一步下滑。" 宋子谦表示，各地政府推动物业费减免，实际上也是为了降低购房门槛，刺激市场活力。
不过，宋子谦也指出，各项有关物业费的政策，在实际运用中存在合法性困局。举个例子，若物业服务合同规定了物业费的变更需要通过业主大会，或者在合同中规定了空置房物业费必须全额缴纳，那地方政府的政策就会与此冲突。
" 这也就解释了，为什么很多城市很早就出台了空置房物业费减免政策，但实际很少有业主能够享受到这一政策福利。"
" 短期的政策调整虽能缓解矛盾，但根治之道可能还是在于建立动态成本核算体系，区分固定以及可变服务成本。" 宋子谦续称。
四、短期内物企收入受影响
无论是降低收费标准，还是对空置房物业费进行打折，都涉及服务提供方物业企业的利益。
克而瑞物管监测数据显示，2024 年上半年，上市物企基础物业服务的收入增长显著减速，同比增速下降到 10%。与此同时，住宅物业服务满意度评分降至 69.3 分，较 2023 年的 71 分下降约 2%。
在满意度整体下行的大背景下，物业费收缴率同步下滑，2024 年重点城市物业费平均收缴率跌至 82%，较 2023 年净减少 3 个百分点。尤其是那些受限价政策影响大的城市，物业费收缴率的降幅更为显著。
" 新政下物业费的变动对物业企业收入和利润也会产生一定压力。" 中物智库创始人杨熙告诉每经记者，2024 年上市物企营收大概率呈上涨趋势，但利润可能有进一步下调的趋势。
多家上市物企相关负责人在接受每经记者采访时也明确表示，尽管目前在这些降价、限价城市的在管项目占公司总在管项目比例较小，但短期内企业收入依然会受到一定的影响，特别是在空置率较高的城市公司。
不过，" 该优惠政策能有效减轻空置房业主负担，为其与企业的长期信任奠定基础 "，一头部上市物企相关负责人表示，另一方面，通过降低持有成本，可激励业主加快房产流转，提升项目入住率，最终实现多方共赢。
事实上，针对空置房物业费等问题，不少物业企业也在转变。如万物云在 2024 年 12 月推出了 " 智选 " 产品，实行 " 一宅一策 " 弹性定价，将物业服务内容分为 158 项必选服务和 350 项自选服务，业主可以根据自身需求选择不同的服务项目，并根据所选服务项目支付相应的费用。
此外，新城悦服务还专门开发了针对空置房的服务产品。
" 物企可通过聚焦高能级城市群、提升服务密度的方式提升单项目营业收入，通过保持审慎战略、放缓并购步伐的方式提升抗风险和抗周期能力。"
彭雨建议，还可通过优化组织架构、采用智慧化新技术的策略来实现降本增效，并通过提供质价相符的服务来提升物业费收缴率，以应对行业与政策变化带来的挑战。
而在杨熙看来，随着房地产市场规模缩减，物企来自住宅物业服务的营收未来将逐渐收窄，成本则可能会持续上升。因此，物企可考虑向非住宅物业领域如公建、医院、学校等进一步拓展，从而支撑整体营收的增长。
本文来自微信公众号：每经房产，作者：陈利，编辑：陈梦妤
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