上海今年第三批土拍本周将“开战”，四幅地块有何看点？

上海2025年第三批次地块交易活动即将于3月28日“开战”。考虑到前两批次土拍上海均有不俗交易成绩，第一批土拍诞生了本年度全国最高楼面价，第二批土拍也有溢价30%的成交现象，这也让第三批土拍地块备受瞩目。

澎湃新闻记者注意到，上海2025年第三批次土拍将有四幅地块进行出让，分别位于浦东北蔡、静安大宁、闵行紫竹以及青浦西岑，总起拍价约为113.3亿元。这四幅地块区位不同，各有特色。

浦东北蔡地块起始总价208284万元，商品住宅地块，起始楼面价约51010元/㎡。静安大宁地块起始总价187864万元，商品住宅地块，起始楼面价约70031元/㎡。闵行紫竹是一组组合地块，共包含3幅子地块，起始总价561374万元。青浦西岑共包含8幅子地块，起始总价175440万元。

四幅地块具体成交表现如何，有待几天后市场检验。但从2024年以来上海土拍市场情况看，整体呈现出日益趋暖的态势。同时，不同类型地块的配置策略各有侧重，无论是高溢价成交还是底价成交，市场机制的作用日益凸显。上海市规划资源局资源利用处负责人表示，当前，上海土地交易市场更注重整体提升土地资源配置的效率与效益，通过土地供给引导市场优化产品打造，用好土地造好房子。

浦东北蔡：紧邻北蔡楔形绿地

浦东此次推出的C09b-01地块位于北蔡区域的东北部。公开信息显示，该地块为普通商品房用地，地块出让面积20415.99㎡，容积率2，建筑面积40831.98㎡，起始总价20.83亿元，起始楼面价51010元/㎡。

浦东北蔡出让地块本文图片均来自上海市土地交易市场官网

该出让地块靠近高科西路及罗山高架路交汇处，东至规划七路，南至规划一路，西至规划四路，北至规划二路。为提供更为丰富的住房产品，更好满足多样化住房需求，该地块中小套型比例降低至45%，同时通过各项高品质建设标准的设置，重点引入与区域建设协同、具备全周期运营能力的优质企业，为今后区域高品质开发提供范例。

浦东北蔡出让地块

地块与张江科学城核心腹地、花木—龙阳路城市副中心毗邻，周边高能级产业环绕。交通方面，紧邻罗山高架路，3公里内接驳内环高架路网，18、16、13号线三轨交环绕，是浦东轨交最便捷地区之一。

浦东北蔡出让地块周边情况

值得一提的是，该地块所处的北蔡楔形绿地，是上海2035总规明确的10片楔形绿地之一，占地面积约11平方公里，相当于7.5个世纪公园，是上海市中心城范围内浦东地区的重要生态支点。生态宜居是该地块一大特色。根据规划，未来该区域绿化覆盖率达到70%以上、森林覆盖率达到50%以上、人均公园绿地面积达到82平方米以上、出门200米有休闲绿地。

静安大宁：配套成熟资源丰富

静安区推出的N070302单元111-21地块，属于大宁板块优质宅地。

静安大宁出让地块

出让资料显示，该地块为居住用地，地块出让面积10730.27㎡，容积率2.5，建筑面积26825.675㎡，起始总价18.79亿元，起始楼面价70031元/㎡，地上建筑限高80米，中小套型占比40%，住宅套数下限无设定，装修集采价5000元/㎡。

静安大宁出让地块

从地理位置看，该地块东至永乐苑、规划111-24地块，南至永乐苑，西至沪太路，北至规划111-20地块。土地用途为普通商品房，土地面积10730.27平方米，出让年限70年。

静安大宁出让地块周边情况

该出让地块保障性租赁住房自持比例为0%，公共租赁住房配建比例为0%，中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的40%。房型设计限制不多，可以有较大的发挥空间，是区域近年来少有的改善型住宅产品。

另外，本次出让地块还有一大看点是，地处静安，该地块周边各项配套成熟，位置较优，体量适中，参考周边新成交地块的开盘去化情况，预计去化良好。大宁区域作为静安区的重要组成部分，规划定位为中环两翼产城融合发展集聚带，致力于打造高品质居住社区，板块内各项配套非常成熟。地块临近轨道交通1号、3号、4号线，规划中的20号线也将进一步提升区域交通能级。此外，该地块1.5公里范围内，商业、公园、学校、医院等各类资源丰富，生活舒适度高。

闵行紫竹：建设高品质住宅和酒店

闵行区此次推出紫竹科学园区 MHP0-1005 单元02-09 地块、03-04地块、16-07地块及 16-06、16-08地下空间的组合地块，土地用途一是普通商品房（02-09 地块、03-04地块），一是酒店及其地下空间（16-07地块及 16-06、16-08地下空间）。

闵行紫竹出让地块

出让资料显示，地块共分为2个住宅地块（容积率均为1.01）、1个餐饮旅馆地块（容积率为1.04），总出让面积为21.72万㎡（其中地上19.55万㎡、地下2.17万㎡），规划总建面19.89万㎡，起始总价56.14亿元，平均起始楼面价28225元/㎡。

闵行紫竹出让地块

紫竹科学园区紧邻大零号湾、上海交通大学、华东师范大学，凭借浦江上游第一湾的黄金地段，以及与高校、科研机构的紧密联动，致力于打造集高端住宅、科技创新、文化教育、休闲娱乐于一体的综合性区域。

闵行紫竹出让地块周边情况

该地块所在的紫竹半岛占据浦江上游第一湾独特地理位置，黄浦江从东、南两面环抱，核心区域有闵行第一大湖—兰香湖。住宅地块可向西南眺望兰香湖湖景，环境优美，酒店地块则临江拥湖，三面绿地环绕，景色宜人。

交通方面，该住宅地块临近轨道交通23号线华东师范大学站，建成后可便捷通往徐家汇等城市核心区域。此外，周边有虹梅南路高架、沪金高速、申嘉湖高速、东川路、龙吴路等道路网络，方便通达城市各处。

该地块周边区域拟持续引进优质教育资源，加强学校软硬件建设，确保区域内教育水平稳步提升。紫竹半岛东部沿江有民办圣华紫竹基础教育园区，周边有公办华师大二附中附属紫竹基础教育园区，覆盖从幼儿园到高中的全龄段教育体系，满足居民子女教育需求。

青浦西岑：毗邻华为基地和复旦创新学院

青浦区本次出让的西岑组团地块位于西岑科创中心西片区（西岑科创园区），即西岑单元（JZ03）19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地块及19-09公共绿地、云腾路、兰科路、泽秀路、泽立路部分地下空间。

青浦西岑出让地块

出让资料显示，19-08地块：商业用地、办公。19-10地块：商业用地、办公。20-01地块：普通商品房、办公。23-01地块：普通商品房、办公。23-06地块：普通商品房、办公。23-09地块：商业用地。23-10地块：商业用地、办公。23-14地块：普通商品房、办公。该地块总出让面积为16.78万㎡（其中地上14.19万㎡、地下2.58万㎡），规划总建面29.20万㎡，起始总价17.54亿元。