高盛：降香港楼价预测料今年持平建议买入新鸿基地产和长实集团

　　高盛发布研报称，在香港住宅楼价从2021年高峰累跌近30%后，该行预计今年将形成价格底部。交易活动有所上升，因为大多数房地产降温措施已取消，尽管交易水平仍低于长期周期中部。价格修正后的可负担性恢复、融资条件改善以及更高的租金收益率吸引了新置业者、换房者和投资者，开启了这一降周期的最后阶段——该行称之为“寻找清算价格”。

　　该行解释，在此过程中，开发商处于被动地位，库存量为正常水平的两倍，但他们在价格上大多采取灵活态度。该行预计过剩库存将在2025年年底前清空，第一季度成交量已同比增长20%以上。考虑到年初至今价格变动（降2%）和库存过剩，该行将2025/26/27年的实质楼价预测下调至同比无起跌、升3%及升4%，相较于之前预测料同比升5%、升4%及升4%。价格上涨将由租金上升带动，自过去两年新人才流入香港开始生效以来，租金以中等个位数的速度增长。自2022年中以来，租金收益率尚未与借贷成本匹配。

　　高盛表示，结合下调的物业价格预测和最新的物业竣工计划，该行将覆盖的香港开发商2025至2027财年的每股盈利预测平均降3%、降6%及升4%，并因此将基于12个月资产回报率-股本回报率（ROA-ROE）的目标价平均下调4%。该行继续偏好具多港元化业务敞口的股票，维持对（00016）和（01113）的“买入”评级，目标价分别86港元及45.7港元，其提供8%至9%的经常性自由现金流收益率；而对于（00012），该行维持“沽售”评级，目标价18.8港元，因其杠杆率和/或资本支出负担可能对每股股息前景构成压力，相较于较低的6%至7%经常性自由现金流收益率。

　　总体而言，该行称，物业开发业务的税息折旧及摊销前利润（EBITDA）仍是行业盈利能力的重要驱动因素，约占总EBITDA的30%（相较于高峰期/新冠疫情前的60%），且即使成交量已回升，利润率仍持续承压。对香港物业开发的依赖，叠加香港住宅市场的疲软背景，导致过去五年市场共识对该行业每股盈利的平均下调幅度约为45%。该行认为，只有当香港住宅价格稳定时，每股盈利/每股股息的底部才会形成。在此之前，该行预计股份将继续以收益率（股息收益率或自由现金流收益率）进行交易，该行认为当前的收益率与过去十年的平均水平一致。