交物业费的人，越来越少了

最近，物业费 " 降价潮 " 席卷全国。

甘肃兰州、山东青岛、江苏镇江等 10 余座城市宣布 " 空置房物业费 " 打折，最低低至五折；广西柳州有物业公司甚至推出 "0 元物业费 "，计划在 22 个小区践行；各地物业费均有不同程度的下降。

物业费 " 大跳水 " 的新闻，再次引发了人们对于物业话题的讨论。每每谈及物业，" 高收费、低服务 " 是人们的普遍印象，业主和物业之间的矛盾，也是由来已久的难题。

本文作者晓雯生活在中部省份，前不久，因为没交物业费，她差点被物业公司告上法庭。在与物业的交涉与博弈中，她发现，在种种因素的影响下，如今不光业主难，物业公司也难，当她和物业管家大倒苦水时，对方也有一肚子无奈。多次交谈后，她逐渐对于物业的处境、物业与业主之间的矛盾根源，有了更深的认识。

以下是晓雯的观察。

一、不交物业费的人越来越多了

午觉刚睁开眼，老公就给我传来截图，物业委托第三方给我发律师函了。

起因是我空置已久的房子一直没交物业费，管家联系不上我，只能从置业那里抄来紧急联络人的电话，给远在海外的老公发了短信。短信内容大致为，根据《民法典》第 X 条规定，物业已履行义务，请业主尽快缴纳物业费，否则将面临被起诉的风险。

我一向是秉公守法、依规纳税的好市民，从来没想过还能沾上官司。交房时，老公替我补缴了各类款项，后来我生了小孩，找了新工作，换了电话，老公又出国工作，一年多没回过新房，和物业也几乎没打过交道，没想到再次相遇时，已经短兵相接了。

没装修的毛坯客厅

我要来了物业管家的微信，赶紧说明情由，2000 多元的物业费，还不值得我以身犯险。

管家王姐表示理解，毕竟现在经济环境波动，大家收入不稳定，个体的情绪状态容易受到外部因素的影响，最近管家群里的业主们也动不动就横挑鼻子竖挑眼，她的日子也不好过。加上房价回落，没接房的、骨折甩房的业主比比皆是，催缴物业费已经成了她每天的头等难题。

我之前在网上看到过 " 每个小区都有三分之一的业主不缴物业费 " 的说法，聊天中向王姐核实，她委婉地表示，我们小区投资客较多，装修率不高，去年全小区 1070 户的收费率确实不足 70% ——很多像我这样身在外地的投资客不好联系，有些索性没收房就拖着，拉低了缴费率。

但她很快强调，物业的服务并没有因为在户业主少而打折，该做的事她们都做了。

过年期间，物业给每一户业主都擦了门，贴了对联；公共区域也做了彻底的大扫除，有些人家还入户检查门窗安全；逢年过节主题美陈、业主活动、花草维护、工程检修、夜班巡逻 …… 一个都不少。公司标准化运营，人手一本 SOP 手册，管理到位，就连保安和保洁都是总部亲聘直签的，年龄不超过 50 岁，门岗保安，俗称 " 秩序 "，个头不低于一米七 ……

不过，物业这头说破了天也没什么用，欠费的情况确实比以前明显了。

王姐 2018 年以前在老家县城一处小物业公司工作，内容简单，维护三栋楼、约 200 户的次新楼盘，缴费率都能达到 85%。即使业主们欠费，物业也不着急催促，领导授意她们带礼物登门拜访说好话，能拿下就拿下，拿不下也不会有强制考核，" 至少不会一直催缴，惹人反感 "。

现在她来到省会做物业，工作难度反而更大了。常有业主找到她，问能不能缓交或者打折。王姐回忆，" 有一户业主年前失业了，家里老人生病住院急用钱，到了交物业费的时候没办法，过来找我说情，我只收了他一个月的费用 " ——她们唯一能做的就是建议客户分期付款，分季度交，实在不行也能按月交。一个月一二百元，总能拿的出来吧。

我们小区的物业费是每平米两块五，和周围相比不算便宜。物业的官方说法是，这是根据当年的物价水平、房价水平、周边小区物业平均水平等因素综合定价并在物价局备案过的，想降价，层层手续比登天还难。如此算下来，全小区最小的户型，是我的 89 平小三房，一年的物业费是 2680 元，更大一点的房子，平均每年三四千。

手头宽裕时，这笔不大不小的费用，说缴就缴了；而经济紧张时，很多人也为此掰扯找借口。

王姐说，有住户觉得小区中心雕塑牛角对着自己家窗户，冲撞了她家，近来连走霉运，丈夫开大货车翻车一次，自己出门骑电动车骨折一次，找人算过了，这是尖角煞，必须移开，否则就不交物业费；

有住户嫌这边夏天靠着人工湖，蚊子多，让物业去除蚊子，凡是出门被咬了一个包，就是他们工作不到位，嚷嚷着不交物业费；

更有业主和保洁阿姨挣纸壳子，没争赢，于是大闹物业，威胁不交物业费 ……

缴费率提不上来，王姐和同事们绞尽脑汁各出奇招。小红书上找话术，问 AI，高频信息轰炸，在门口贴催缴单，不交物业费车进不了地库，还在出入口摆摊做活动，预存两年送一年，预存一年送米面油。

虽然表面热情礼貌干劲满满，但王姐内心也怀疑，" 要是业主真没钱了，怎么能榨出来？" 最后集团统一决定，把这烂摊子外包给专业催缴公司，这一整理，光王姐手里交上去的业主就有几十个，其中也包括我。

二、即买即跌，人均亏首付

要说我是很冤的，房子一天没住，就收房的时候过去看了眼。所有的服务没享受过，平常也没人联系过我，一开口就是要钱，让我交得很心不甘情不愿。

我看了不少报道，多轮城市已经实行物业费下调，于是和物业争取，能否以我没装修的毛坯空置房为由，打点折，结果遭到拒绝。

" 空置房也算在合同内的，不信你翻翻合同 "，王姐说。就在我一头雾水准备翻合同时，对方催促我除了物业费，也要尽快办理契税，不然置业点过两天撤走，再办房产证就不好弄了。这笔钱是按总房款的 1% 给，一共 8700，一里一外，算下来差不多一万多。我瞬间觉得天旋地转，老天爷，为什么生活中有这么多花钱的地方！

我回望自己的决策，想想自己的人生，我不过是历史长河里微小的一粒尘埃，一辈子就想要套写自己名字的房子而已，难道真的错了吗？

我买的这套房子位于 Z 市港区的核心，依托着国际物流、保税区、大空港等战略概念，随着一纸政策的颁布，短短几年间，这里各项设施像庄稼一样拔地而起，简直是平地上造了一座城。12 平方公里挤了 10 多家大型房企，其中既有恒大、融创、万科等全国 TOP10 的巨头，也有不少本地地头蛇开发商。

来这里买房的客户大概有两类：附近城市来省会安家的年轻刚需、看好将来发展的投资客。房子一时被炒得没边，当时的销售骄傲地给我追忆辉煌：一万以上只是门槛，有些热盘得验资、给 " 茶水费 " 才能拿到购房资格。巅峰的时候，她一个月卖了 17 套，连项目部前三都没排进去，" 有些客户甚至专门从新疆、海南飞过来看房 "。

2021 年，我从深圳回到老家，带着一笔当了几年 " 干电池 " 攒下的 " 窝囊费 "，想在婚前给自己安排个小房子，万一离婚后被扫地出门，不至于沦落街头。

我选择了这个靠近地铁、紧挨商场、配有学区的临湖小区，当年均价 9000 左右，商业贷利率六点多，三成首付，每月还贷 3300。签字的那一刻我毫不犹豫，仿佛从此有了退路，压根没想过，短短七八十年的人生里，背上 30 年房贷的代价我是否能够承受。

没回过的家，成了一种负担

起初一切顺利，我像小蜜蜂一样，辛勤地按点还贷。到了第二年，房子却频传意外。当年 2、3 月疫情严重，7 月又下了七八十年不遇的大暴雨，之后赶上了台风，施工进度停停走走，后半年索性陷入了长期停工。

彼时 " 宇宙房企 " 恒大刚爆雷不久，全国的期房购买者都陷入恐慌情绪中。百亿巨头说倒就倒，更何况我这个只在本地有点名气的小开发商。要是成了烂尾楼，我一辈子该怎么办？每个月我都焦虑地刷新好几遍项目方的工程进度表，看百分比是否增长。

刷着刷着，我也刷到了销售的朋友圈。同小区同户型，价格降了一千多不说，还是两成首付、4 点几的利率，还送车位！看得我怒火中烧。就在我想要质问她时，却先接到了对方的求助：姐，我被强制裁员了，公司用各种恶心的手段逼我走，还一分钱赔偿都不给。听说你会写文章，能不能帮我维权？带着莫名其妙的正义感和同情心，我又帮销售打抱不平了一场，两人也因缘际会成了朋友。

她知道我担心房子烂尾，经常趁空档跑到工地给我拍施工小视频，还和看门保安套话，问什么时候开工。她补充说，开发商在监管账户里的保证金被银行扣了好几回。另外一个项目也因延期交付得赔付户均两年物业费，集团本来就现金流紧张，这下更左支右绌，只好裁员瘦身了。

好在结局还不错。房子折腾一年多后，勉强交付了，我心里一块大石头落地。当然，房价也跌得惨不忍睹。算上利息 120 万的总价，现在我看小区里居然有急用钱的业主 40 万出售，心凉到底。其他人也好不到哪里去，人均跌了个首付，租售比更是低到离谱，小区里以前 1800 轻松出租的房子，如今降到 1200 也无人问津。

小区房价基本腰斩

我安慰自己，只要我不卖，就不需要在乎价格变动，我的初心是想有个归宿，何须在意涨跌乱人心呢？

直到物业对我穷追不舍，我才醒悟，房子没还清贷款，就一直都是负资产，你想一动不动装死，奈何后续乱七八糟的费用像闹钟一样，到点就提醒，一分不会少。

三、业主难，物业也难

不住也得交物业费——法律是这么规定的，我也无法辩驳。

王姐说，家家都有难过的坎儿，有个业主前期和开发商签了首付分期，现在贷款没还清，房子也没收，从法律意义上说，这套房子还不属于他，物业费的计算却从集中交房那一天就开始了。物业这边的说法是，" 交付和交房是两个概念，我们只是代为保管业主资料，房子其实已经是业主的了 "。业主不清楚其间差别，为自己还没收房就得先交钱感到愤怒，一打电话就大骂，导致王姐现在也不敢轻易联系他。

经济压力大，人们绷紧了支出的弦，稍微一点琐碎都会让往昔的体面难以为继。

王姐说，有业主就算文化程度高，也秉承着能拖一天是一天的心态，不怕律师函威胁，扬言随便告，" 反正名下没有任何资产，再不济也要拖到庭前和解 "。

物业不好干是事实，开发商留下的烂摊子，全得她们擦屁股。业主觉得小区造景不够，绿化太少，道路不合理，车位规划不合理，都会怨到物业头上。王姐向我诉苦，" 有维修基金的项目，领导也会尽可能满足大家需求，但有一些要求我们实在无能为力。"

比如大门，当时设计时已在房管局备案过图纸，新中式玻璃幕墙，要挑高，要质感，没办法建得很高。业主收房后一致觉得不够气派，嚷嚷着要弄联名信逼开发商重建，可项目早已结束，图纸定稿存档案，再去跑流程也没有人管了。" 为了这个大门，吵了整整一年才消停 "，王姐说。

交付时的单元大堂

物业，作为现代人居住环境中最基础、最持续的服务主体，既要配合基层治理要求，又面临服务价值认知偏差、权责边界模糊等矛盾，举步维艰。

一方面，她们得时刻待命，响应业主的需求——有业主半夜开车回家，在小区地库迷路，王姐凌晨一点多也要爬起来，和保安一起满车库找人；还有一次，有业主打电话说楼上邻居搞传销，马桶一晚上响十几次，一定要物业介入，报警把人带走，后来王姐借口排查水电入户，发现楼上只是在操办结婚，老家来人住了几天。

另一方面，物业也承受着巨大的社会舆论压力。王姐和同事接到过不少投诉，理由各异。有位业主半夜喝多了回到小区就开始脱衣服，脱到只剩裤衩，躺在楼下长椅睡着了，其他业主发现时吓了一跳，以为是行为艺术，拍照发进小区群，引发热议。醉汉醒来后脸上无光，怪物业没有及时提醒，一定要投诉当班保安。保安查监控自证，两小时巡楼一圈，他前脚刚走，后脚业主就回来，真的没看见。不过就算是这样，保安也还是被罚款了——要是在冬天，业主被冻死，物业有不可推卸的责任。

王姐管辖 5 栋楼，约 700 户，一上班手机就响个不停。上班第一件事就是坐电梯到每层最高楼，一层一层往下走，挨门挨户排查问题，微信步数每天稳定在一万多步。如果遇到装修，她还得进去拍照，看是否操作规范。她以前总觉得这些是无意义的事儿，但没想到，还真的能帮助到人。

前两天有个女孩子哭着找物业，说装修公司要打人。王姐一行跑上去查看后，发现工长带着几个大男人气势汹汹威胁女孩，放话女孩敢退款，他们就敢把做好的装修都砸掉。王姐询问原因，得知是电工不熟练，改水电时把全屋并联电路弄成了串联，灯一亮要么太暗，要么直接拉闸，工期结束了才发现问题，工头不承认，拉扯着要证据，幸亏王姐留了当时的录像和照片，能为小姑娘打官司提供凭证。

这份工作做久了，王姐也见惯了形形色色的人，" 总归是好人多的 "。业主有时候送点红薯，她就感动得要哭。其实身为物业，她也理解这几年业主的不容易。她自己的房子和我一样，也买在了高点，现在每个月挣 3500，还房贷 3900，还有两个孩子要养，生活压力也不小。

我问王姐，为什么不换一份没那么累的工作？她说，自己快 40 岁了，只有中专学历，这个年纪除了当服务员和进厂，已经没有哪里能接纳她了。工厂的年龄限制越来越严格，而且在流水线上一站就是 8 个小时，半个月轮一次班，她有家有室，身体熬不动，相较之下，最稳定、能按时发工资的工作就是做物业，" 至少这里给发西装，看起来还算体面 "。