中国海外发展110亿元竞得北京市丰台区万泉寺村宅地，为北京2020年后首宗不限价地块

据北京市公共资源综合交易分平台，12月12日，中国海外发展（00688.HK）全资拥有的北京中海地产有限公司以110.54亿元的底价竞得北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块，成交楼板价62003元/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，本宗地块是北京推出的首宗不限价地块，同时也是继朝阳酒仙桥旧改+孙河前苇沟组团棚改+中关村朝阳园北区0017地块、酒仙桥+十八里店+小红门组团地块之外的，第三宗总价超百亿元的地块。

克而瑞分析称，本地块未设置地价上限，也不限制销售指导价，这意味着北京执行了8年的限房价、限地价的土拍规则，由此松动。这是2020年之后，北京首次推出的没有限价，也没有住宅指导价的土地，导向意义非常强。

张凯表示，自本宗不限价地块推出之后，北京又陆续上新了三宗不限价地块：昌平区北七家镇CP01-1503-0002、0008、0009地块；海淀朱房村0029、0030地块；丰台西南郊冷库及周边改造项目FT00-2404-0005地块。不限价地块一方面说明价高者得正在成为北京优质土拍的新趋势，另一方面也是把楼市交还给市场的有力表现。

出让文件显示，该地块规划为住宅用地，用地面积63672.494平方米，地上建筑面积178283平方米，容积率2.8，控高80米。

图片来源：中指院

张凯介绍，地块所处区环线位置优越，属于南二环与三环之间，且位于丽泽金融商务区辐射范围内，距离地铁房山北延线东管头南站约800米。但该地块临近京沪线铁路，噪音较大。同时地块内部中央有一处明代家族祭祀台基遗迹，狭长，属于考古研究发现，必须保留，如果购房人忌讳则视为不利因素。

据中指院，该地块东南侧相距不远的西南郊冷库05地块也刚刚进入预申请阶段，是本地块未来的潜在竞品，将在2025年与中海地产短兵相接。地块面积2.74万平方米，规划建筑面积6.92万平方米，容积率2.52。相较于万泉寺地块更加方正规整，但同样其东侧紧邻京九铁路，大概率也会受到噪音影响。但从地产开发角度来看，西南郊冷库地块明显门槛更低。

克而瑞表示，作为前几年的供地大户，丰台区在售项目众多，目前新建商品住宅库存超过1万套。丰台区新房市场的每个热门区域，基本上都会有竞品项目存在，不过本地块区域的库存压力并不大。

来自中指院的数据也显示，该地块周边竞品项目目前大多进入尾盘销售期。北侧端礼著截至目前网签359套，网签均价11.04万元/平方米，去化率88%。南侧北京瑞府网签534套，网签均价9.84万元/平方米，去化率97%，北京悦府网签602套，网签均价10.98万元/平方米，去化率94%。