中国房地产报：以改促治实现楼市多难并解

4月15日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研时强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

建设“好房子”、收购存量商品房用作保障性住房以及推动城市更新是一个大系统工作，既关系释放住房市场潜力，也关系房地产市场回稳，这是当前房地产发展的头等大事。我们知道，房地产市场体量大，要回稳要向前更好发展就需要更大的推动力。着力搞活“好房子”建设、搞好住房“以旧换新”，对于落实好中央全方位扩大国内需求的重要工作精神，在外部环境发生深刻变化的当前背景，意义更非凡，影响更深远。

当前，把住房消费当作提振内需的支柱产业来发展，是最好的时机。进一步做好深化改革、拓展需求、改善供应、搞活流通、扩大信贷，将是巩固房地产市场回稳的重要基础，也将进一步调动起住房消费的积极性。国家统计局最新数据显示，一季度，最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口分别拉动GDP增长2.8个、0.5个、2.1个百分点，“三驾马车”协同发力，拉动我国经济实现了良好开局，GDP同比增长5.4%，比上年全年上升0.4个百分点。这里面，住房消费作出了很大贡献，3月份，70个大中城市中24个城市新房价格环比上涨，比2月份增加6个；10个城市二手房价格上涨，比2月份增加7个。这说明在前期政策的促进下，越来越多的城市进入房价回稳的新阶段。住房市场成交活跃度的提升已经反映在房地产开发上，3月份房地产开发景气指数为93.96，已经持续11个月回升。在房地产销售好转的带动下商品房待售面积环比也转降，3月末，全国商品房待售面积78664万平方米，比2月末减少1227万平方米。

从这些数字看，住房消费可以培育成为稳经济的大增长点。目前推动建设“好房子”，就是拓展需求、改善供应；收购存量商品房用作保障性住房本质上就是深化改革、搞活流通。最受市场瞩目的是收购存量商品房用作保障性住房，这项工作前期已经取得了一些成效，目前也还有一些卡点问题：一是需要新的支持措施。我们在调研中有企业反映，收购打个七折八折能接受，但是张口就打四折五折，企业也不想贱卖资产，因为一些优质资产贱卖之后，资产负债表会更差，企业运营压力会更大，各方博弈实属正常但是陷入内耗则不利向前发展；二是金融支持的步子是不是迈大一些。当前，金融活动的利益获得应该主要以其对房地产回稳和经济增长的促进作用来衡量，加力存量商品房收储用作保障性住房，其实就是促进消费、扩大内需、做强国内大循环，就是把经济搞上去，其已经突破了银行和企业之间单一的信贷关系。有企业反映，资金规模和收储规模是一个需要引起重视的新情况，前期3000亿元保障性住房再贷款资金的政策很好，但我国是一个大国，相对于全国大几百个城市来说，所能获得的资金量有限。这对于拉动存量商品房收储有如杯水车薪。

人们常说，解决问题要注重实效，房地产市场当前的难题，本质上还是资金问题。存量商品房收储用作保障性住房，地方政府需要融资，同样地，保交房方面企业也需要融资，有企业反映通过“白名单”这一融资机制获得了资金，有效缓解了项目层面的短期资金流动性压力，保障了保交房顺利运行，但也有企业反映上报的不少“白名单”项目入围了，可是实际落地的还不多期待能加速。“白名单”是稳住楼市非常关键的政策工具，既能化解房地产行业保交房的风险，又能推动房地产市场回稳推动行业向新发展模式转型，更能防范银行在房地产贷款方面的不良率增多。在稳住楼市的关键时刻，一方面，参与各方还需注重“马上就办”的工作进度。另一方面，管理部门当关注并消除商业银行的顾虑，存量商品房收储工作，地方政府一般通过地方国企和城投公司寻找房地产项目，再找商业银行贷款，商业银行再找央行的再贷款，这里面商业银行需要承担信用风险，一是项目审核过于严格，二是找到合适的资产也存在一定的难度，商业银行面对这些情况时往往心里打鼓、信心不足。

实事求是地说，参与稳住楼市的每一方，都知道政策的出发点和落脚点是好的，但严丝合缝落到实处也确实不易，因为每一方的需求都还存在不适配的情况。对于这些新情况，接下来更需要统筹兼顾，从“解决一个问题”向“解决一类问题”挺进，以“案”促改、以改促治、多难并解。这恰恰是我们改革开放四十多年的宝贵经验。