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界面新闻编辑 | 李慎
2025年两会期间，住建部部长倪虹关于“住宅楼层高不低于3米”的表述引发热议。3月31日，住建部正式发布了国家标准《住宅项目规范》（下称“新规范”），要求住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯；提高墙体和楼板隔声性能；提高户门、卫生间门的通行净宽；提高阳台等临空处栏杆高度等。5月1日起，这则硬性规定将正式施行。
界面新闻记者通过实地走访、采访对话等方式，对北京、天津、郑州、成都等多地的13个住宅项目以及23位行业人士进行调研发现，“好房子”政策成为激活中国房地产的转折点。
一．激活土拍市场
中指研究院数据显示，2025年一季度300个城市住宅用地出让金达0.4万亿元，同比增长26.5%，平均溢价率达13.6%，较去年同期提升8.1个百分点。尤其是核心一二线城市“地王”频出，溢价率也频繁刷新记录。
之所以出现上述明显转变，一方面是政府拿出优质地块，另一方面是“好房子”政策改变“止跌回稳”的防守型思路，调动了房企拿地热情。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，各地陆续取消土地拍卖限价、“90/70”等限制，并优化地块规划设计条件，放宽阳台飘窗、入户花园等方面的计容规则，提升了房企拿地积极性。同时，好地段的改善型项目受到市场追捧，也推高了土地竞拍热度。
郑州一位住宅项目负责人陈宏告诉界面新闻，很多企业都调整了拿地思路，地块不在于大而在于“精”，她所在的公司更坚持高端路线，主要在核心区拿地，做高品质楼盘，满足改善型需求，这样才能不断增加营收，获得利润。
位于北京酒仙桥的北京宸园就是一个改善需求带动土拍的案例。
去年6月，中建以112亿元斩获的“宅产配”组合地块，刷新了北京单宗土拍总价历史记录，北京宸园是该地块的豪宅项目，内部用材、房屋设计的标准均在“好房子”标准之上。
截至2025年3月，该项目累计销售额达到110多亿元，成交单价11.06万元/平米，从土拍到项目收官耗时仅10个月。
界面新闻调研发现，与周边朝青板块的豪宅相比，北京宸园在设计上采用了开放式厨房、西式岛台、“800”库、家政间以及更现代化的装修风格等，与传统住宅项目差别较大，另外项目采用了智能家居，获得了一众改善型用户的青睐。这些都是北京宸园均价保持在11万/平米的原因。
北京宸园的表现，让其他房企看到了酒仙桥板块的可能性。去年11月底，北京总价地王纪录再次被刷新，中海地产以153.32亿元竞得“朝阳区酒仙桥、小红门、十八里店朝阳港一期”组团地块，随着落槌，北京市场也将增加一个售价“10万+”住宅项目，并继续挖掘“好房子”的潜力。
北京链家研究院分析师岳微称，政府对部分规划条件进行了调整，更大程度上鼓励房企建造“好房子”，酒仙桥、十八里店地块均对建筑高度进行了调整，有利于增大楼栋间距，提高居住舒适度。
在“好房子”政策引导下，房企重燃拿地信心，积极补仓“好房子”地块。
二．现房承压，产品迭代加速
好房子分化了新房和二手房，其中已建成的“非好房子”现房受影响最大。
李宇嘉表示，过去除了少数高端住宅、别墅等低密度住宅，一般住宅项目层高按《住宅设计规范》的下限执行，普遍在2.8米。界面新闻在调研中也发现，目前很多新盘的层高为2.9米，甚至一些二手房的层高只有2.6米。新标准下，存量房市场顿然失色，尤其是那些缺少“好房子”特点的住宅，不得不做好降价的准备。
天津万科东庐项目营销负责人胡存伟表示，对比10年前的住宅项目和现在的新盘，两者之间可能存在大约十分之一的价格差，而开发商的利润率也不过如此，这虽然只是大概推算，但足以说明如果住宅产品不升级，开发商仅有的利润也将被“吃掉”。
他认为，“一些老的产品没有及时去化，面对新产品的问世，价格不得不降。现在天津市面上这样的例子比比皆是。”
旭辉建管总裁刘冰洋表示，从产品类型看，低密度的住宅比如联排合院、叠拼别墅以及高品质的别墅目前市场需求是非常旺盛的，甚至一房难求；此外，市区里的大平层也比较受欢迎。但刚需和一般产品的需求就比较平淡。
几乎每一位受访者都以电子产品的迭代类比“好房子”。他们普遍认为，未来房地产市场的产品也会像电子产品那样不断推陈出新，最具市场认可的一定是最新的产品，部分用户根据自己的实际情况购买旧版住宅，有能力的用户追着最好的产品跑，产品更迭的频率也会提高。
这个过程，便是产品新一轮的“优胜劣汰”。
三．加速二手房交易链条
“可能我原来住在二手房里，觉得还好，但当新房品质普遍提高之后，重置资产和改善住房条件的想法就产生了。”一位受访行业人士向界面新闻阐述了“好房子”下客户的心理反射链条。
面对提升居住体验、价格坚挺的“好房子”，二手房的成交动力更足，有条件的买家希望尽快处理不保值的“老破小”，把资金注入到预期更保值的新房，同时也提升自己的居住体验，由此形成了“买一卖一”的正向循环，二手房活跃了，也有利于带动新市民、外来人口“上车”。
多位房地产销售人员告诉界面新闻，在他们的客户中，很多都是卖二手房后买新房的。“来我们这买房的基本上都是有房一族，他们中间有不少都是买一卖一，甚至是卖二买一。”
根据北京住建委官网统计，截至3月30日，北京二手房网签17848套，和2月相比上涨50.3%，同比去年同期上涨29%，预计全月网签量在1.9万套左右。另据麦田房产的数据，3月份北京二手房新增挂牌房源环比上月高出31.2%，春节过后，业主挂牌积极性显著提高。
不够“好”的二手房则面临较大的降价压力。麦田房产表示，节后市场上二手房挂牌量增加，尤其是一些房龄较老的房源面临较大的去化压力，预计后续市场仍会延续“以价换量”的态势。整体上看，“好房子”成为盘活二手房交易的关键变量。
四．房企开启新一轮“优胜劣汰”
无论是对土拍还是购房需求的激发，开发商都是第一个感受到的。界面新闻了解到，当前，开发商已经把竞争的标尺放在了“好房子”上，甚至比政策要求的还要高出不少。
陈宏向记者表示，“好房子”是房企的机会，房企要及时调转方向，如果调整晚了，可能就会落于人后，甚至被淘汰。
开发商从上至下都严阵以待，抓紧时间消化和理解。最新版本的《住宅项目规范》出台后，“招商序”项目连营销组也组织员工开会学习政策。这样的会议，是当下房企积极转型的一个缩影，原本距离设计很远的后端，也需要积极参与到前端。
据记者了解，“招商序”项目完成土拍之后，还启动了用户调研，通过上百份调查问卷和对居民的实地深入走访，收集用户的居住需求，也了解他们的工作内容、日常活动、购房预算等信息。之后，他们要把这些一线信息汇总起来，反馈给设计部门。项目组的工作人员介绍说，现在营销部门对客户研究这块的工作更加重视也更加精细化，未来还会不断总结工作经验，将这个过程系统化。
胡存伟表示，未来如果没有做好客户研究的工作，甚至可能无法立项，这意味着过去多年中国房地产的运行逻辑发生了根本变化。
过去，房地产市场主要是供应决定需求，建什么房子就卖什么房子。整个行业都在高周转，售楼处长得一模一样，因为标准化的东西能更快复制，成本也更低。
如今，传统的工作方式正在被打破。如果一味凭借过去经验和成本最优建造住宅，房子有可能卖不出去。“以前客户调研做得比较粗线条，现在我们要抛掉很多过去的经验，核心是抓住用户的自身需求，包括审美的变化。”胡存伟说。甚至于，他们要从小红书等社交媒体上获取最新的消费和生活趋势。
政策出台之前的住宅项目，也在追赶上“好房子”的步伐，以期在后续的销售中获得更多客户。
北京大兴某楼盘工作人员介绍，他们的项目是去年年初拿地，目前已经开盘，近期开始进行产品升级，比如建设敞开式的阳台、社区会所游泳池等区域。“我们是加量不加价，好比你买了新车回家，过一段时间告诉你加送了一些配置。如此一来，原客户超预期兑现，新客户则以抄底心态置业，都觉得很合适。”该工作人员对界面新闻表示。
五．挑战和建议
无论从购房者还是开发商、政府的角度，“好房子”都备受期待，被行业人士认为是中国房地产的转折点。但后续政策如何发力、持续引导、规范市场也是行业普遍关注的问题。
首先，在地方政府层面，建议从土地供应之际就把“好房子”的建设标准明确下来，让政策的尺度和市场的需求匹配起来。在“因城施策”的指导思想下，各地可以在好房子细则的制定上灵活处理，因地制宜。
“好房子”的建设成本短期还是由房企自己承担，这对本就生存艰难的房企来说是一个挑战。地方政府可考虑在土地出让、税收、金融等方面，给予“好房子”项目一定的支持。
其次，从技术落地角度，市场普遍期待“好房子”审批时，能够有更加完善的政策标准及审批要求，比如层高提高会影响楼梯的建设、消防标准，设计该如何调整。从中央层面，住建部门应尽快统一标准。
新科技和新材料是建设“好房子”中的重要一环，住建部门应牵头重建产业链。界面新闻调研发现，以前房企曾追求过一段时间的智能化和绿色住宅，但后来因为限价等成本问题而中断，供应链也随之中断。
此外，市场有序竞争也需要住建部门加强监管，界面新闻在调研中发现，一些项目上“好房子”要素出现了“无序加码”的情况。以得房率为例，有个别城市和项目出现高达130%的得房率，而实现这一结果要靠“偷面积”，比如通过设计上的巧妙安排，使得某些原本不计入产权面积的空间（阳台、飘窗）在实际使用中被计入，从而增加房屋的实际使用面积。这种竞争思路会形成恶性竞争，甚至会引导消费者因为高得房率而忽略项目本身的问题。
最后，好房子政策下，消费者的购房需求被清晰划分，一些配套不完善的二手房和刚需盘面临降价压力，消费者上车门槛更低了；核心城市的改善需求选择面更大，可以较好的释放；追求特色居住体验的年轻一代，也可以定制房子和装修。新机遇正在酝酿，界面新闻将持续关注政策细化、市场监管和楼盘案例。
（受受访者要求，陈宏为化名。记者王婷婷亦对此文有贡献。）
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