银行另类处置不良债权背后：近百亩土地被以神奇操作抵押贷款

处于荒废状态的盛源家具公司。摄影/帅可聪

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者帅可聪德州报道

没有前期手续却凭空办理了土地证，山东民企6000万元原价接盘银行不良债权后，牵出背后近百亩土地被通过神奇操作抵押。

近日，德州凯元热电有限公司（下称“凯元热电公司”）负责人冯承强向《华夏时报》记者反映，该公司于2016年从青岛分行原价收购了三笔不良债权，事后经调查发现，对应的部分抵押土地资产合法性存疑。

其中一块由山东盛源家具有限公司（下称“盛源家具”）抵押的工业用地，面积64240平方米（约96亩），盛源家具在2011年办理土地使用证，华夏银行青岛分行于2013年办理了他项权证，他项权证显示位于临邑县临盘开发区。但官方文件证实，这块土地查无招拍挂、国有土地使用权出让、缴纳土地出让金等手续资料。

北京才良律师事务所名誉主任王才亮向《华夏时报》记者表示，如果是2011年取得土地使用权，依法是必须招拍挂和缴纳出让金的。如果没有，就说明可能出了假证。

4月22日，就有关土地是否违规办证等问题，本报记者向临邑县自然资源局相关负责人采访核实，未能获得明确答复。

民企原价接盘银行不良债权

冯承强告诉记者，凯元热电是一家主营集中供热、电力生产、煤炭批发等业务的公司，与华夏银行青岛分行有过多年合作经历。

2016年初，凯元热电公司因扩建地下供热管网需要大量资金，但当时公司在银行的授信额度已经用尽，经华夏银行青岛分行介绍，凯元热电公司与华夏金融租赁有限公司（下称“华夏金租”）开展融资租赁合作。

按照约定，华夏金租以4亿元的价格从凯元热电公司处购得其已建成、正在运营中的地下供热管网，而后以融资租赁的方式将供热管网租赁给凯元热电公司。双方于2016年4月29日签订了融资租赁合同。2016年5月23日，华夏金租将4亿元支付至凯元热电公司。

但是，银行的雪中送炭有着附加条件。“作为交换，我们公司必须从华夏银行青岛分行受让三笔不良贷款债权，并且是一比一的价格。”冯承强称。

相关合同文件显示，2016年5月30日和6月1日，凯元热电公司与华夏银行青岛分行签署了三份债权转让协议，在没有任何折价的情况下，受让了银行三笔逾期超过一年的不良贷款债权，并为此支付共计6082.65万元。

这三笔不良贷款债权包括：临邑富海农业科技有限公司（下称“富海农业”）债权本息合计约2315万元（本金1900万元），临邑县锦源纺织贸易有限公司（下称“锦源纺织”）债权本息合计约2056万元（本金1700万元），临邑县鲁北炭素有限公司（下称“鲁北炭素”）贷款债权本息合计约1712万元（本金1450万元）。

其中，富海农业和锦源纺织的贷款办理时间都在2013年8月，贷款期限均为一年，逾期已经一年九个月；鲁北炭素的贷款办理时间在2014年4月，期限为6个月，逾期已一年七个月。

冯承强向《华夏时报》记者表示，公司当时缺乏资金，只能答应银行的条件。其当时认为，这三笔不良贷款毕竟都有抵押土地、房产，受让以后应该也能收回部分资金。

近百亩土地疑违规办证抵押

然而，随着冯承强为实现债权进行调查后，发现部分债权对应的抵押土地资产合法性存疑。

相关协议文件显示，在富海农业贷款过程中，盛源家具以临国用(2011)第00991号土地使用权及房屋，向银行提供抵押担保；锦源纺织以临国用(2011)第01063号土地使用权及房屋抵押担保；鲁北炭素以临国用(2005)第2478号土地使用权证及多处房屋抵押担保。在抵押贷款过程中，华夏银行青岛分行也办理了三块土地的他项权证。

“经调查得知，三笔债权对应的抵押土地均非依法经过土地招拍挂程序取得。”冯承强称，最严重的属于盛源家具抵押的96亩土地和房屋，未办理任何土地及规划审批手续。

据悉，在调查过程中，凯元热电公司曾就三笔债权对应抵押土地的转用审批等手续，向多个层级有关部门申请信息公开。

2024年9月，山东省自然资源厅作出的一份答复告知书显示，经德州市自然资源局协助调查，锦源纺织和鲁北炭素抵押土地涉及的农用地转用审批手续均对应为《山东省人民政府关于临邑县完善城镇建设用地审批手续的批复》(鲁政土字〔2006]843号)，两块土地早先都是工业建设违法占地，2006年5月经该批复获准由耕地转为建设用地。而盛源家具抵押的土地，则查不到农用地转用审批手续。

2024年10月，临邑县自然资源局亦向凯元热电公司作出答复称，未查询到盛源家具名下相关地块的招拍挂手续及土地出让金的缴纳情况、国有土地使用权出让合同、农用地转用审批手续、土地征收的相关手续信息，相关信息不存在。此外，该局2024年9月作出的另一份答复显示，盛源家具公司房屋的建设工程规划许可证等资料也不存在。

在没有国有土地使用权出让、农用地转用审批、土地征收等相关手续的情况下，盛源家具究竟是如何办理了国有土地使用权证？华夏银行青岛分行又是如何成功办理了他项权证？

带着上述问题，4月22日上午11时左右，《华夏时报》记者来到临邑县自然资源局、不动产登记中心采访求证，见到了多名相关负责人，但未能获得明确答复。其中一位负责人答应查询核实离开后，数个小时未再露面。记者当天下午5时许离开前，通过微信向两位工作人员留下了主要采访问题，截至发稿未获回复。

德州当地某律所2023年出具的一份调查报告显示，该所律师前往临邑县自然资源局查询时，相关人员曾表示，盛源家具名下土地系当初招商引资时相关领导同意给该公司使用，基于各种原因，土地使用证对应土地无相关地籍及抵押登记档案。在德州市自然资源局查询过程中，工作人员也未查到地块的报批材料。

王才亮向《华夏时报》记者表示，如果是2011年取得土地使用权，那是必须招拍挂和缴纳出让金的。如果没有，就说明可能出了假证。因为根据2002年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，才能依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。

监管部门已介入调查

冯承强认为，凯元热电公司从银行受让不良债权，对应的土地抵押资产合法性存疑，银行方面应该对此承担责任。

依据《商业银行法》规定，商业银行在发放贷款过程中，对贷款人有审核义务，特别是‌对贷款人的担保情况进行严格审查。该法第三十六条明确规定，商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。

不过，两家不同银行从事对公信贷业务的人士均向记者表示，在实践中，只要有合法的土地证能够抵押即可，银行并不会审核之前的土地招拍挂、出让合同等手续。

其中一位来自华东地区某大型股份制商业银行的人士说：“土地证是政府权威部门出具的正式文件，我们就认为是合法的，如果追溯其他的那就麻烦了。当然，如果发现明显的问题，也可能不会通过，弄虚作假的要另说。”

王才亮表示，银行在放款之前，如果土地登记机关办理了他项权证，就意味着对该土地使用权的确认。如果出了问题，土地登记机关应依法承担法律责任。

冯承强告诉记者，就华夏银行青岛分行上述三笔不良债权中涉嫌存在的问题，凯元热电公司在与该行保全部方面交涉无果后，已向有关监管部门反映。

2025年3月27日，国家金融监督管理总局青岛监管局向凯元热电公司作出的一份告知书显示，该局于2025年1月收到举报材料，已于2025年2月5日受理，举报事项正在调查，由于情况比较复杂，不能在60日内办结，依法延长办理期限30日。