来源：中国经营报
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
进入2025年，因停牌在资本市场“沉寂”了9个月的碧桂园（2007.HK）频频传来消息。
2025年1月14日晚间，碧桂园2023年年报及2024年中期业绩终于出炉，公司在2022年由盈转亏的背景下，2023年净亏损达到1784亿元，2024年上半年亏损128.42亿元。与此同时，公司财务境况被揭开，截至2024年6月30日，碧桂园总负债约1.14万亿元，其中有息负债约2501.52亿元，较2023年年末略微增加。
曾几何时，碧桂园在房地产行业风光无两，销售额在2013年已经突破千亿元，此后数年远超同行。只是到了2023年，碧桂园自曝遇到“自创办以来的最大困难”。如今，化债和保交房已成为这家房企最紧迫的任务。
就在2025年1月9日晚间，碧桂园披露外界关注已久的境外债重组方案，公司的目标是削减债务最多116亿美元，并将债务到期时间延长最多11.5年。有知情人士对《中国经营报》记者表示，目前碧桂园已收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司渡过当前的难关，同时期望公司能尽快完成重组。不过，由于碧桂园仍处于保交房和修复资产负债表的过渡阶段，其将于何时恢复盈利暂无法预估。
经营出现大额亏损
因未在规定期限内披露业绩，碧桂园自2024年4月2日起停牌至今，如今两份财报已经补齐，但外界对碧桂园的担忧似乎并未减少。
财报显示，2023年，碧桂园总收入约4010亿元，同比下降6.8%。报告期内，公司97.6%的收入来自房地产开发，该业务收入同比下降6.2%至3912.51亿元，交付物业所确认收入的平均销售价格约7431元/平方米。2023年，碧桂园实现合同销售金额约1743亿元，合同销售面积约2170万平方米。
碧桂园在公告中表示，受中国房地产市场下行的影响，公司的预售业绩面临重大挑战，特别是自2023年4月以来，公司预售业绩明显下降，且目前尚未出现明显的反弹迹象。
记者注意到，碧桂园在过往的房地产开发业务中重仓三、四线城市。2018年至2022年，碧桂园内地销售按城市类型划分，目标三、四线城市的销售额占比保持50%以上，目标一线城市销售额占比却始终没有超过10%。
据中指研究院统计，2024年1—11月，三、四线代表城市新建商品住宅销售面积同比降幅高于一线、二线城市，同比下降25%，市场延续低迷态势。克而瑞提供的数据显示，2024年四季度，三、四线11个重点城市二手房成交面积同比下降6%，但4个一线城市以及二线重点20个城市二手房成交面积呈现上涨趋势。此外，三、四线城市新建商品住宅整体库存形势较为严峻，半数城市库存消化周期超过36个月。
事实上，早在2023年8月的一次公告中，碧桂园管理层对公司的经营曾反思道：“对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足”，“对三、四线及更低线城市投资比例过大。”财报显示，碧桂园2023年计提了相当大额的存货减值准备，公司在建物业及待售的已落成物业的减值净额达约823.54亿元，这也是碧桂园当期亏损的主要原因之一。2024年上半年，公司存货减值计提大幅减少至约27亿元。
接近碧桂园人士告诉记者，基本判断公司已将存货减值大部分出清，除非未来市场价格还有大幅下跌。同时，由于存货公允价值伴随市场情况动态波动，随着外部环境的逐步回暖，该部分减值未来可能转回。“房地产行业受市场价格波动影响，资产价格不断缩水，计提大额的存货减值理所应当，也反映了公司一贯稳健的财务管理思路。”
2024年上半年，碧桂园收入同比下降54.9%至1021亿元，净亏损约128.42亿元，报告期内合同销售金额约260亿元，合同销售面积约265万平方米。接近碧桂园人士透露，公司2024年上半年亏损情况已较2023年有明显改善，预计2024年全年亏损有望大幅收窄。
走出困境的关键一步
经营尚在承压之际，碧桂园还在为化债疲于奔命。事实上，债务风险始终是外界对碧桂园最为忧心的一个方面，有投资者心生疑虑：碧桂园会不会成为“第二个恒大”？
财报显示，截至2024年6月30日，碧桂园流动负债约1.07万亿元，非流动负债约660.55亿元，负债总额约1.14万亿元，少于恒大的总负债2.4万亿元。截至2024年6月30日，碧桂园持有总现金余额约448亿元，公司总债务中有约1472.87亿元发生违约或交叉违约。
修复资产负债表，是碧桂园走出困境的关键一步。
从2023年8月开始，碧桂园债务重组进入实质阶段，9只境内债展期方案获通过，到期时间整体延长3年，涉及金额合计约150亿元。2023年10月，碧桂园启动境外债管理工作，但迟迟没有进展。
截至2023年年底，公司确定的境外债有息负债总额约164亿美元，其中包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美元、现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元、股东贷款的未偿还本金额约11亿美元及其他有担保和无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。
2025年1月9日晚间，碧桂园终于公告境外债重组获得新进展，并披露重组提案的关键条款，称已与7家银行组成的协调委员会达成共识。提案共给予债权人包括将债务转换为现金在内的5个经济选项，如果落实，将使碧桂园实现大幅去杠杆化。
公告显示，此次重组提案是针对碧桂园在现有债券债务、现有银团贷款债务及由公司借入或担保的若干其他贷款融资下的境外债务。值得注意的是，债权人若选择重组提案中的现金回购选项，将导致其最少90%的本金削减，而其中时间跨度最长的选项将使债务展期11.5年。
有债权人透露：“根据最近两年市场的实际情况，市场一直在大幅调整。从之前不少企业进行境外债重组的案例来看，债权人现在都非常理性。这次碧桂园的方案做得很务实，已经有很多债权人表示有兴趣。”
与此同时，针对部分条款，碧桂园与部分债权人还存在分歧。截至目前，碧桂园与专案小组、协调委员会及其他债权人仍在磋商重组提案条款，各方尚未就重组提案订立任何具有法律约束力的协议。碧桂园方面亦对记者表示，公司正和债权人协商积极推动目前方案的落地。
仍有20万套房屋待交付
财报显示，截至2024年6月30日，碧桂园净资产约741亿元，还没有到资不抵债的地步。这是否足以令其“逆天改命”？
碧桂园在公告中表示，公司能否持续经营取决于债务管理措施的完成情况、销售表现、施工进度、资产盘活与处置以及营运支出的控制与减少。
记者获悉，截至2024年6月末，碧桂园开发项目遍及31个省份，298个地级市，总计覆盖1373个区/县，共3059个项目，国内未售权益总货值约6041亿元。土地收储方面，截至2024年年底，碧桂园与政府或相关城投公司达成收储合作意向的地块合计约19个，收储土地对价合计约为23.8亿元，其中约12亿元已于2024年年内完成盘活。截至2025年1月9日，碧桂园共有超200个项目获批纳入白名单，获得新增融资15.23亿元，贷款延展金额207.7亿元。
记者同时注意到，碧桂园近年加大了资产处置的力度，自2022年以来通过折价处置公车、大宗资产、难去化商业类沉淀资产回笼资金超600亿元。其中，2023年8月，碧桂园出售其所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元；2024年12月，碧桂园彻底清仓转让其持有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元，据悉，该笔所得款项目前打算主要用于保交楼等项目建设开支。与此同时，公司实行最大限度降本提效，2024年再次精减国内地产区域至14个。
值得一提的是，2024年全年碧桂园累计交付房屋超38万套，近三年累计交付约170万套。
碧桂园方面表示：“公司未来仍有约20万套房屋交付任务，将会依托当前各项利好政策，积极争取政府支持，努力盘活各类大宗资产及沉淀资金，竭尽全力获取一切资源支持交付工作的开展。同时，按照极限收支、一楼一策的运营思路极限推进剩余房屋的建设，努力做好保交房任务的收官工作。”
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