没想到义乌的租金涨得那么厉害

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：余奔雷，原文标题：《没想到这个县城的租金涨得那么厉害》，头图来自：视觉中国（图为义乌市国际商贸城内）

如果说去年全国楼市里有谁能走出独立行情？

一个可能是各位都知道的豪宅市场。

另一个就是今天要讲的，也是我们挖掘到的独立样本——来自靠自己的发展模式，走出独立行情的义乌。

关于义乌一直有太多魔幻色彩，这两年我们实地围观过义乌人是怎么分秒必争搞钱的，也探过这里的楼市，一个小县城聚集过大量的外地投资客，甚至去年义乌豪宅更是站上了千万级，而且开盘秒光。

包括它的租赁市场，更出乎我们的意料。

从中指数据看，全国重点 50 城住宅平均租金累计下跌 3.25%。这个数字意味着宏观上不论一线二线三四线，全国租金几乎都在跌。

但最近刷到很多帖子义乌却成了那个例外：租金不仅没跌，有些反而涨了不少，一翻评论区很多当地人直接现身说法。

图源：小红书

但我们只相信眼见为实，为了验证真假我起了个大早，直接替各位实地去了趟义乌。

发现情况还真的和全国体感不太一样。

以我市调的其中 2 个样本来看，一个涨了 3000 元 / 年，一个涨了 5200 元 / 年。

没有小区、没有围墙，一楼全是商铺。

大部分在义乌的打工人住的也是这样的公寓楼，如果想租一个带小区通燃气的房子，还得提前跟中介说清楚，不然就会像我一样，中介直接默认把我带到了垂直楼的楼下。

而且和其他城市不太一样的是，义乌的垂直楼不只沿街设置了商铺，而是整个片区每一栋楼，所有底层都是商用。

从街边往社区深处走，也能看到一楼全部做成了门面。

不是餐饮、五金，就是外贸服饰、物流公司，尤其越往商贸城走，这样的街区也就越分工明确。

每个街区主营的生意都不太一样，我画了张示意图各位可以大致参考下，每个小区又会分为七到八个街区。

比如中介前面带我看的长春八街，大部分租户就是专门做外贸的。

路上货车、物流车的发动机声音基本没断过，很多店铺忙着打包发货，门口里里外外摞满了纸箱。

沿着稠州北路一直往北走，到银海三区，这里的氛围稍微祥和一些。

沿街一楼主要是餐饮，不沿街的商铺挂的都是年画、批发字样。

以及靠近商贸城四、五区的诚信小区，几条街全都是做纺布生意的。

这些老板在商贸城内会租一个小档口用来展示，这些外围的垂直楼主要作用就是居住或用来打包发货的仓库。

尤其地下室年租金往往是一栋楼里最贵的，每年至少 8-9 万，楼上可以隔成单间、或者两开间，年租金 1 万 -3 万不等。

也因为有这样的需求，所以周边垂直楼的租金收益一直非常好。

比如长春八街的一栋垂直楼，一年下来租金 26 万，银海三区一年则要 30 万。

这样的房源几乎不受大环境影响，中介说这两年其他二手房都有些卖不动了，但他们卖得最火的还是垂直楼。

而且地段好的垂直楼根本买不到，挂出来的房源很少。

大部分房东都买来投资收租、一般不会轻易出手，尤其沿街地段，现在整个义乌很少有挂出来的。

我看的 2 栋也都在小区内部，房东也是急需用钱才挂出来卖。两年前买时 1200 万，现在打算 1380 万卖掉。

不过对义乌的垂直楼市场来说，这个价格已经是小亏了。

三

魔幻不止于此，义乌的一二手市场同样让人震惊。

县城豪宅我见过不少，但说实话这样的县城豪宅确实没见过。我们最开始关注四代宅，主要看的也都是一二线城市。

但这次，中介直接带我看了一套义乌的四代宅。走进这些小区内部，我才发现自己对当下县城的一手产品力一无所知，这个质感在一线城市都很少看到。

这两年几乎整个义乌的新房产品都在卷，跟随中介推荐，我来到了市区的另一个在售新盘，肉眼看上去光泽度很惊艳。

单看产品力，义乌确实刷新了我们对县城的认知。

中介透露最火的时候也就是 2021 年前后，像上面这样的网红盘必须摇号才能买。

不过实地看下来，这两年义乌一二手市场房价也陆续降下来了，泡沫在逐渐挤出。

四

但本质上，义乌楼市的魔幻背后，其实是整座城市的魔幻。

先给各位看一组非常夸张的数据：最直观的人口上，2023 年义乌常住人口 190.3 万人，比前一年净增 1.5 万人。

但重点不是这个，而是这 190 多万人中，外来人口比例高达 75%。

数据来源：义乌发布

原住民只占了四分之一，这些外来人口还包括一批常住外商，总共 1.8 万人，" 含外量 " 堪比北上广深。

包括义乌的外贸生意也火到了地球村，去年小商品市场实现交易额 2798.03 亿元，平均每天都有超过 3900 人次的外商来往，也是近 10 年最高的一个数字。

这些走高的数字背后，恰好就代表义乌这座城市本身的魔幻。

比如基建，一个县城的交通体系快赶上省会了。

除了上海直达的高铁站，市内还有轻轨金义东线，出门就能直接坐飞机。

除此之外，义乌也开通了去欧洲的货运专列。

为了做地球人生意，直接把路铺到世界各个角落。走在义乌大街上，也能清楚看到 " 世界义乌 " 这四个字的具象化。

比如我去租房的宾王商贸区，路边餐厅招牌上写满多国文字都是基本操作。

站在马路上五分钟，身边路过了十几个不同肤色的外国人。

路过商贸城附近，甚至整条街都是外国商店或餐馆，瞬间有种原地出国的感觉，以及放在上海也不输阵的义乌天地。

这些都说明这座城市的上限远远不止于此。

所以各位发现了么：归根结底，虽然都是县城，但义乌一开始的发展路径就和其他县城不太一样。

本质上，义乌的城市基因其实是生意至上。也吸引了越来越多到义乌做生意的外地人，而他们对于买房和租房的需求非常大。

因此租金能一直稳在自己的节奏里，垂直楼可以独立于楼市之外，甚至每年保持非常高的市场认可度。

可以说这个基因支撑义乌楼市走出了不太一样的路子，也是这个县城真正的魔力所在。