每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
2024年楼市呈现“前低后高”趋势，市场在密集政策的推动下逐渐回暖，购房者置业预期大幅改善。蛇年“小阳春”能否提前到来？2025年一季度房价会怎么走？返乡置业能否重新激发三四线城市活力？
1月20日晚，每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第五期，58安居客研究院院长张波、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、饭总选房出品人司智（排名不分先后）做客直播间。
“成交量层面，回暖趋势非常明确。2024年四季度同比2023年出现一定增长，商品房整体成交金额、面积都超出了市场预期。”张波表示，“2024年虽然总量指标还是处于相对低位，但四季度明显复苏的态势，会带来2025年进一步的止跌回稳”。
“2025年首先看成交量，即便平均数据可能比2024年第四季度少，但也会超出新政之前的水平，从这个角度来讲，止跌回稳其实已经实现了。下一步主要取决于增量政策能不能落地，如果增量政策落地，会有更加乐观的变化。”李宇嘉认为，“值得注意的是，从统计局公布的70城2024年12月的数据来看，一线城市涨跌指数从11月的持平到12月的0.2%，二线城市新房价格环比从下降转为持平，这是很不容易的”。
司智从北京的情况分析：“去年四季度北京连续三个月网签量都接近或超过2万套，已经很多年没有发生过了。从2025年1月开始，实时成交同比仍在增长，只是春节因素令增速逐步衰减，在这种惯性之下，可以预计今年春节之后出现‘小阳春’没有问题。”
由于房地产行业的持续深度调整，返乡置业已乎已被遗忘。但2025年在止跌回稳的大背景下，三四线城市有望借此重新抓住机遇。
李宇嘉认为，现在各地应该再次重视返乡置业。
“但返乡置业人群有不同特征，需要根据他们的需求来确定供应。第一类是初代进城务工人员，第二类是返乡创业的年轻群体，第三类是购置婚房的群体，这三类群体长期在城市，尤其是发达地区生活，接触过高品质和优越的产品。”李宇嘉表示。
“他们置业更关注什么？一是性价比，二是优质房源。三线和四线城市应该了解外界变化，当前高能级城市的供给端产品迭代非常快速，想对标好房子、好产品非常容易。无论是政府还是开发商，都应该充分了解购房人的需求痛点——有配套、有品质、有学位、有就业机会。从需求角度打动购房者才是政府和开发商应该做的事情，按照原来的价格促销方式，很难打动购房者。”
从购房意愿上看，司智提出，返乡置业是历年来的重点领域，主要由两个因素决定。首先，北上广深房价太高，因此选择在老家购买。其次，随着一线城市认贷政策的调整，异地置业不再影响所在城市的首套和二套房认定。今年的调研显示，许多人回到老家置业的意愿比前两年明显高很多。
但在实际购房层面，大家的疑虑似乎仍未打消。“三四线城市分化严重，买房人虽然想买，但不知道应该做何种选择。因此他们现阶段会比较犹豫。尽管今年比去年返乡置业的意愿更强，但能否拿出真金白银不容易做出深刻判断。”司智表示。
对此，张波建议返乡置业有“三不买”：
一是不要因为便宜而多买一套。即使产品好、骨折价，也不建议在非自用的需求下，只因为价格便宜而出手购买。
二是年轻群体返乡就业，不必在老家所在地买房，可以放大半径，根据未来的就业机会、子女的教育机会等，选择合适的区域和城市。
三是不必着急购买，从产品端来看，如果父母需要改善、自己有自住需求，的确可以优先考虑一些好的房子。但目前三四线城市真正的好产品还不多，一些高能级城市在新的计容政策之下诞生了不少好房子，需要实现往三四线城市的渗透，所以未来还会有更多优质房源，值得等待。
近年来，部分城市一二手房成交量逆转，也有的城市价格倒挂逐渐消失，叠加市场对新房交付的担忧，买房人产生了新的纠结：2025年，买新房还是二手房？
张波认为：“这个问题一定没有标准答案。”
“一二手房在不同区域有着不同优势。以上海为例，二手房销售情况非常好，新房也销售得非常好。仔细观察发现，二手房当中400万元以下的低总价房子成交占比更大。一方面原因是置换需求，另一方面是上海限购政策相应放松，购房门槛降低，更多人购买二手房先上车。”
“对于资金充裕度较高的群体，建议以自住为主、兼顾资产配置；对于普通购房者，选择新房还是二手房，要根据所在城市的情况分析，例如长三角的杭州、合肥都进行了计容政策调整，许多新产品非常能打动购房者。反观二手房，尽管近几个月一线城市的二手房成交价不断上涨，但挂牌价仍然在下降，这也意味着可以在里面淘到更多的房子，二手房最大的优点是性价比较高。”
李宇嘉以广深地区为例分析，2022年之前的新房供应基本都在郊区，去化压力很大，现在新的住宅供应慢慢回到主城区，以改善型为主。二手房成交占比从2022年的约30%上升到了60%，大部分刚需都已经转向二手房，所以新房慢慢就开始趋向改善了。
“从具体操作看，如果未来收入确实有一定的不确定性，就不要贸然加太多杠杆，卖掉旧房再去买改善的；如果支付能力、预算没有问题，需要进行改善，当前的新盘不仅得房率高、园林景观好，物业服务也好，再考虑到现有房价下的高赠送，至少和周边同品质的二手房价格接近，这时候选择新房就更加有意义。”
司智则提出，过往调研显示，参与调研的群体中，75%~78%的人群选择“新房二手房皆可”，具体操作则需从三个方面去考虑，产品、需求、风险。
“从产品角度来看，小城市基本以购买新房为主。大城市比较复杂，近两年在产品方面，新房完全吊打二手房，但大城市有刚性需求，二手房就正好匹配这样的需求。从需求上看，有时候新房价格反而比周边二手房低，加上中国人买房有新房情节，遇到刚性需求无法满足的情况，才会选择购买二手房；从风险角度来说，交付和对品质的期待，成了购买新房的未知数。”
“一线城市往往还面临着新房供应缺乏的问题。以北京为例，有在售房源的二手房小区近8000多个，但新房在售项目非常少，对于购房人来说，选择二手房也是无奈之举。”司智说。
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