本文来自微信公众号：豹变 （ID：baobiannews），作者：詹方歌，编辑：邢昀，题图来源：AI 生成
近半年来，" 筑底 " 几乎成为行业共识，2025 年房企将会是怎样的走势，或许还要先看小阳春的行情。
" 有钱没钱，回家过年。" 是中国人在年关将至时最常讲的话，用在过去几年的房企身上也如此恰当。
这几年称得上房企的至暗时刻，从债务端向销售端逐渐蔓延的寒意，让这个曾经最为春风得意的行业骤然哑火。就连 " 尖子生 " 万科也因为偿债高峰的到来，疲于奔命。1 月 27 日万科公告，郁亮申请辞去董事会主席职务，祝九胜申请辞去总裁、首席执行官等职务。管理层的人事调整暗示着万科的巨大震荡。
好在，2024 年末 " 筑底 " 的声音频繁传来，无论是信用端还是销售端，都有淡淡的回暖迹象。乘着 2025 的东风，房企真的想过个好年。
一边，地方政府和房企各出奇招、加快去化，同时保证交房周期；另一边，包括融创、碧桂园在内的诸多房企都传来化债的最新进展，虽然大多还并未与债权人达成完全一致，但化债就像在大堵车里腾挪——动了总比没动要好。
年末花式卖房
年末总是房企的冲刺时期，回看周期顶部的 2017 年，仅 12 月一个单月，万科全国销售金额就超过 600 亿元，年度销售金额几千亿对于头部房企更是家常便饭。不过在 2024 年，即便是洗牌后的头部房企，也难达到这样的成绩。
中指研究院发布的数据显示，2024 年销售额排名前三的房企分别是保利发展，全年销售额 3230 亿元；中海地产，销售额 3106 亿元；绿城中国，销售额为 2768.5 亿元。与巅峰时期动辄超过 7000 亿元的 " 状元 "，已经没有可比性。
头部销售放缓的同时，其他房企的日子也更难过：2024 年，销售总额超过千亿元的房企比上一年同期减少 5 家，仅有 11 家；销售总额超百亿的房企则有 86 家，比 2023 年同期少 30 家。
如此明确的销售压力之下，部分房企也开始花式卖房，积极自救。2024 年 12 月，深圳福田区的京基宸悦府发布 " 买一赠一 " 的海报。如果客户按照住宅备案原价购入一套住宅，则可以额外获得一套约 45 平米的商务公寓，算下来要比使用折扣价单独购买一套住宅，便宜将近 30 万元。
不仅深圳，2024 清明期间，北京的招商璀璨公园项目，也曾经推出 " 买一赠一 " 活动，购买 77 平米北京通州房源的客户，可以再获得一套位于烟台的 108 平方米海景房。
" 买一赠一 "，看似夸张的表述之后暗含的操作仍是降价——这是消费者买房前最期待的事，也是买房后最害怕的事。身处漫长的周期底部，房企们为了保证销售，也开始主动为房价托底。
比如 2024 年末开盘的深圳龙岗远洋城，推出了降价包退、无理由退房等权益：2024 年最后一天前购买该房源，如出现同类房源降价，可以无理由退换房；开盘当月购入该房源，截至封顶前，都可以享受无理由退房权益。从降价到权益，为了能在年末再冲一把销售额，房企可谓使尽浑身解数。
事实上，有关销售额的焦虑不仅落在房企头上，一些地方政府也为保障房地产市场的稳定出台了政策。
河南洛阳拿出 800 万财政资金用于发放 1000 套购房补贴，对中心城区（不含偃师区、孟津区）活动期间新购的 1000 套成套商品房住宅，按照每套 8000 元发放购房补贴。此外，在售楼盘在财政补贴基础上还推出了购房专享、装饰装修等多重优惠，每套补贴不低于 19000 元。
宁夏银川市政府也推出极具吸引力的购房补贴政策。在展销期间购买银川市兴庆区、金凤区和西夏区新建商品住房的家庭，可享受每平方米 100 元的补贴，单套住房补贴上限为 1.7 万元。
在房企和政府的努力之下，全国新房销售终于开始出现止跌迹象。国家统计局相关负责人表示，2024 年房地产市场成交趋于活跃：四季度，新建商品房销售面积和金额都实现正增长。从监测的 40 个重点城市销售情况看，12 月当月新建商品房销售面积、销售额同比分别增长了 0.3%、4.1%。
中指研究院的数据也显示，一线城市 2024 年四季度销售面积同比增长 40%，二线、三四线代表城市分别实现了 15% 及 11% 的上涨，有业内人士将其总结为 " 止跌回稳 "。
力争保交楼
保交房是这几年来房企的头等大事。
2024 年 12 月 25 日，住建部部长倪虹透露，2024 全国已交付住房规模达 338 万套，完成了既定目标。
中指研究院数据显示，2024 年交付规模排行榜前五位分别是碧桂园、中海地产、融创中国、保利发展和绿城中国，其中交付量最大的是碧桂园，交付套数达到 38 万套。
2024 年，此外还有万科、绿地、龙湖、新城控股交付套数超十万套；包括建业、旭辉、世茂等 14 家企业交付套数超五万套。
讲来只是一串数字，实际上保交付有多难呢？以融创为例，他们今年的交付量排名第三，交付数超过 17 万套。但实际上，集团似乎并未达到 2024 年初设定的 20 万户保交楼目标。
不过，如此艰难的环境下也有不少项目实现了提前交付。比如，2024 年，龙湖集团在全国 43 座城市共计交付 120 余个项目，其中 20% 项目实现提前一个月以上交付；上海保利明玥宸光项目，实现了比合约时间提前一年交付，集中交房起仅半个月内交房率达到了 90% 以上；北京的中海云庭项目提前 2 个月交付，实现整盘收房率 96.8%。
另一个好消息是，房企保交楼压力最大的时期或许也快要过去了。华福证券研报显示，合同负债规模与保交付关系较大。一般而言，合同负债对应房企已预售、未交付的期房项目。如果房企合同负债下降，意味着企业交付压力逐渐下降。
换句话说，房企目前的较大交房压力来自 2 到 3 年前的期房销售。这几年的销售放缓，其实也让房企后续的交房压力变得更小。
旭辉控股董事会主席林中在 2025 年 1 月 3 日发布的新年献词中表示，3 年保交付的攻坚战已告一段落，接下来，" 旭辉的工作重心将逐步从保交付向‘求生存、谋发展’转移。"
" 过去两年里，公司总共交付了约 100 万套房，假设每户家庭平均 3 个人，就意味着我们的工作直接影响了 300 万人的生活。" 碧桂园集团董事会主席杨惠妍在 1 月 6 日召开的 2025 年第一次集团月度管理会议上说。
她同时提及，2025 年交房任务总量较去年将明显减少。
化债或将提速
同样是 2025 年第一次集团月度管理会议，杨惠妍表示，碧桂园 2025 年的工作将围绕在保交房、修复资产负债表两大关键任务上。随后的 1 月中旬，碧桂园的境外化债方案传来最新进展。
公告显示，碧桂园已经与七家知名银行达成共识，旨在成功落实公司的境外债务重组。
如果方案落实，碧桂园将实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多 116 亿美元。方案中还包括，将债券到期时间延长至最多 11.5 年来降低融资成本，将加权平均借贷成本从重组前的每年约 6% 降低至重组后的每年约 2%。
为了达成去杠杆化的目标，碧桂园给债权人提供了 5 个选项，其中包括现金回购、仅强制性可转换债券、强制性可转换债券及新债务工具等。虽然澎湃新闻报道称，目前碧桂园公布的关键条款没能获得债券持有人特设小组的支持，双方在转股价格等方面仍存在分歧。但碧桂园方面表示，" 此进展标志着本公司在成功落实重组方面的重要里程碑。"
自从暴雷以来，碧桂园拖欠了两期的财报，股票也一直处于停牌状态。随着化债方案传来，2023 年报和 2024 半年报公布，股票也随之恢复交易。复牌当日，碧桂园股票大涨超过 15%。
财报中也确实透露了一些乐观消息：相较 2023 年末 1784 亿元的净利润亏损，2024 年上半年度，公司的净利润亏损收窄至 128.42 亿元，大幅减值已经完成。另外，截至 2024 年中，碧桂园净资产为 741 亿元，仍然为正。
不仅是碧桂园，2025 开年，不少房企也传来了好消息。比如融创，2025 年 1 月 21 日，发布公告称，十笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过。这也意味着，融创成为了第一家完成境内债整体重组房企。此前，融创的境内债总规模达到 154 亿元，重组完成预计将削减 50% 境内债务，且最长展期达 9.5 年，5 年内都不再有兑付压力。
除了两家头部房企，在这个农历年末，龙光、融信、金科也都有化债的新进展：龙光在 1 月 8 日与债权人小组就整体重组方案达成一致，并签订了债权人支持协议；融信获得了 6 支债券的展期；金科作为 " 房企重整第一股 " 公布了《金科股份重整计划草案》，整个重整过程将有国家级 AMC 中国长城资产参与。
不断的债权暴雷和销售受阻之后，目前房地产行业的复苏无异于一场声势浩大的重建——不仅是具体项目的复工和交付，更是信用和信心的重建。
近半年来，" 筑底 " 几乎成为行业共识，从如期交房到销售端的小小回暖，从化债推进到地产股几次大涨，信用和信心的 " 底 " 正在缓慢修复。新年只是开始，2025 年房企将会是怎样的走势，或许还要看今年的小阳春。
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