今年多地土拍高溢价开局：土地市场点状回暖，市场信心不断增强

2025年春节假期结束后，多地土地市场迎来新一轮土地出让，“开门红”行情延续。 

2月11日，北京市朝阳区一宗涉宅组合用地成功出让，吸引了多家房企的关注。经过超百轮竞价后，金茂和保利发展组成的联合体以87.295亿元的价格成功竞得该地块，溢价率10.5%。

该地块位于朝阳区三间房乡，由三块地组合而成，总土地面积68996.22平方米。据悉这也是朝阳区第三次以组合打包的形式进行土地出让。

在郑州，节后的首场土拍同样引发了市场的关注。2月8日，郑州迎来2宗宅地出让，经过长达6小时的激烈竞价，中海地产以10.89亿元的高价竞得金水区一宗地块，溢价率高达87.5%，成为2021年来郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。

这种核心区域优质地块的争夺战，在近期的土拍市场上并不罕见。无论是杭州、成都、深圳还是上海，土地市场均呈现出类似的热度。多场土地拍卖活动中，众多房企纷纷出手，高溢价成交的地块不在少数。

多地今年首场土拍以高溢价开局

1月27日，成都2025年首场土拍中，两宗住宅用地全部溢价成交，成交总额19.61亿元。其中，成华区一宗地块吸引近20家房企参与竞拍，最终华润置地旗下公司以16.87亿元竞得，成交楼面价20400元/平方米，溢价率达51.11%。

同样的情况也出现在上海。上海2025年首场土拍中，松江区SJS30003单元01-18号地块吸引4位竞买人参与竞拍，最终保利发展旗下公司经过51轮竞价，以20.52亿元的总价竞得，溢价率27.93%，成交楼板价为29425元/平方米。

在深圳和杭州，土地市场的热度同样高涨。1月16日，深圳迎来2025年首宗宅地出让，位于龙岗区龙城街道的G01045-0200地块吸引了8家房企参与竞价。经过246轮竞价后，由中海企业发展集团有限公司以30.65亿元竞得，成交楼面价29611元/平方米，溢价率70.37%。

而在杭州，无论是萧山区还是拱墅区地块，均引发房企激烈争夺。其中，杭州拱墅区湖墅单元地块经过220轮竞价后以54.6亿元的价格成交，溢价率71.25%，刷新了杭州土拍史上最高成交楼面价，也使得杭州地价挺进6万元/平方米时代。

中指研究院分析师孟新增指出，自2024年9月底以来，一线及强二线城市二手房成交量价已呈现筑底回升态势，市场情绪逐步回暖，房企对后市的信心有所修复。2025年年初，地方政府积极推出位于核心区域、配套成熟的优质地块（如郑州、成都、杭州等地），这些地块因区位优势显著、开发价值高，进一步增强了房企拿地积极性。同时，从项目开发节奏来看，年初拿地能够在当年实现开工并进入销售阶段，有助于房企快速回笼资金，提升周转效率。

其认为，2025年土拍高溢价开局是优质资源竞争、政策加力支持与市场预期改善共同作用的结果。

土地市场点状回暖态势显著，市场信心不断增强

从机构统计的数据来看，1月，百强房企拿地总额同比增长超四成，土地市场点状回暖态势显著。

据第三方机构中指研究院发布的报告，2025年1月，TOP100企业拿地总额1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年由负转正。

报告显示，2024年10月以来核心城市土拍市场保持一定活跃度，2025年1月，北京、深圳、上海等一线城市土地挂牌及成交均较为活跃，一线城市住宅和商办用地土地出让金同比增长超10%，且有多宗较高总价地块成交，带动TOP100企业拿地总额同比转正。

从全国住宅用地成交总价TOP10来看，1月北京拍出多宗高总价地块。入榜地块中，北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期(剩余用地)HD00-0803-0029地块R2二类居住用地以总价91.5亿元位居榜首，溢价率17.33%，该地块由中铁置业、招商局和华润组成的联合体竞得。同一日，建发房产以90.404亿元的总价竞得北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地块，溢价率25.04%，总价位列第二。此外，入榜地块中，杭州湖墅单元和北干西单元地块、深圳龙城街道地块溢价率均超60%，土地市场点状回暖态势显著。

孟新增认为，当前土地市场整体呈现出分化态势，热点城市的土拍热度尚可，而多数城市土拍则较为平淡。同时，相对于央国企及地方国资，民企拿地整体相对偏弱，但积极的信号是，2024年三季度以来不少热点城市迎来民企入市拿地。

其指出，目前拿地民企大致可以分成三类：第一类是全国化布局民企，如龙湖、绿城、伟星、滨江等；第二类是本地民企，如中天美好、兴耀、建杭等持续深耕杭州；宁波江山万里在宁波补仓；远达布局成都；湖南运达落子长沙。第三类是规模较小民企除自身城市外，积极在核心城市补仓，如邦泰布局长沙、合肥等。而国内最大的房地产中介平台贝壳也投身热点城市的土地拍卖活动中。去年9月以来，贝壳先后拿下成都锦江区金融城三期H12地块、上海奉贤新城地块以及杭州钱塘区下沙单元地块。

58安居客研究院院长张波指出，2025年开年以来，部分地区的确出现高溢价地块，并且大都集中在一二线热点城市的热门板块，例如成都的青羊区、郑州金水区、杭州拱墅区，这一趋势为房地产市场的复苏提供了积极信号，但也要看到市场面的持续回暖还需要进一步观察，今年3月、4月市场的变化值得重点关注。

张波认为，房企在拿地层面会更关注未来的安全性，因此核心城市的部分地块因区位优势明显、开发价值高而受到房企青睐，加之优质地块本身供应就稀缺，导致了高溢价成交现象的产生。随着经济稳定增长和房地产政策的优化，房企融资环境不断转好，市场信心不断增强，预计土地市场的活跃度有望在今年进一步得到提升。