央企开发商大手笔补仓北京，金茂跌出千亿阵营后如何逆势突围？

界面新闻记者 | 王婷婷

新春伊始，全国土拍市场热势难挡，“地王”重出江湖，多城土拍竞拍出高溢价，开局十分强势。

2025年开年以来，一线城市北京、上海、深圳，二线城市郑州、杭州、成都等多个热点城市纷纷迎来土拍，作为楼市晴雨表的土地市场终于一改此前的沉寂，上演了一场又一场激烈精彩的土拍大战。

拿地主力依然是央国企。在行业调整期，多数房企仍面临流动性压力，以保利发展、金茂、中海、招商蛇口等为代表的房企凭借央企信用背书和相对稳健的财务结构，能够在土地市场逆势扩张。

以金茂为例，2024年上半年，金茂对于拿地这件事似乎没有太多执念，在不少热点城市都处于“按兵不动”的状态，但到了2024年下半年，金茂开始攻城略地，在多个一、二线城市频繁现身参拍，且战果颇丰。

不出手则已，一出手必定是超级大手笔。继2024年年末在上海一举拿下3宗地之后，近日又在北京土拍战场成为大赢家，联合“宇宙第一房企”保利发展以近90亿元的代价拿下了朝阳区三间房组合地块。

利好政策是各家房企拿地的底气来源。2024年房地产政策延续宽松基调，中央层面的“5·17”“9·26”上下半年两轮政策托底市场，尤其是“9·26”政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放最强维稳信号，带动市场出现明显恢复。

2025年延续了2024年四季度以来向好的发展态势，且业内认为具备一定的可持续性，2025年将是优化限购、调整房贷利率等政策效应持续释放的关键一年。市场回暖，能不能获取优质地块成为房企要持续发展的头等大事。

乘着政策利好的东风，金茂一路出击，为市场回暖积极储备弹药。

重返京城土拍

总部就在北京的金茂，不愿在此“失守”。

去年下半年以来，金茂成为京城土拍场上最显眼的开发商之一。不仅时隔两年多重回北京拿地，甚至在丰台、海淀等区展开了激烈的抢地之争，最终40.13亿元拿下了丰台区东铁营地块。

2月11日，北京迎来蛇年第二场土拍，出让朝阳区三间房地块包，起始价79亿元。中海、招商蛇口、金茂&保利发展均参与了该场土拍。最终，经过超百轮鏖战，金茂&保利发展勇夺三间房地块包，成交价87.30亿元，成交楼面价约5.2万元/平方米，溢价率10.5%。

公开资料显示，三间房地块的土地总面积达6.9公顷，地上建筑规模为17.29万平方米。该地块由两个土地组成，其中三间房D区的1205-0007地块为R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万平方米，容积率2.5，控高80米，绿化率30%。

而南区的1202-0006、0007地块，前者为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%；后者则为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万平方米，容积率0.8，控高16米，绿化率30%，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

从地块的地理位置、周边配套来看，优势较为明显。地块五公里范围内有北京双桥万达广场、北京华联BHG Mall、朝阳大悦城、龙湖长楹天街等商业配套，同时，附近还有民航总医院、首都医科大学附属北京朝阳医院（常营院区）等医疗资源。

另外，D区1205-0007地块与南区1202-0006、0007地块相距1公里左右，前者靠近地铁6号线黄渠站，与朝阳路相近；而后者靠近6号线褡裢坡站，紧挨着朝阳北路，交通便利。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，项目周边在过去近一年内并无新房项目入市。2023年，光煦境和玺悦朝阳开盘时，其当期销售指导价为8.5万元/平方米，且均已售罄。现房项目也已入市，去年9月，和光煦境推出96套现房，目前已网签91套，网签均价为7.5万元/平方米。

“开发商选择此时选择补仓，可谓时机正好。”

此次拿地赢家保利发展和金茂，对北京的执念都不小。去年10月以来，金茂在北京除了丰台、海淀、朝阳，还将拿地目光放在昌平、亦庄等地。

而保利发展此次是时隔20个月再补仓北京朝阳。2023年6月20日，保利发展联合京投发展以24亿元竞得朝阳东坝北西区域棚户区改造项目地块，后续打造出保利天汇项目，目前该项目处于尾盘阶段。

因此，这宗接近90亿的地块最终由谁来操盘，将十分关键。

奋战2025楼市

很明显，金茂正铆足劲要奋战2025年楼市。

自2024年9月26日政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的强音落下，再到去年12月的中央经济工作会议为2025年的发展方向定调，政策持续优化贯穿房地产市场全年。

并且，在政策“组合拳”作用下，2024年第四季度全国房地产市场走出一条上扬曲线，热点一、二线城市的成交量同比有了明显提升。

对此，业内人士认为，这为2025年房地产市场开了个好头，随着政策效果的进一步显现，今年房地产回稳的趋势将进一步增强。2025年将是市场止跌回稳的关键时期。

金茂嗅觉敏锐，迅速备好数亿资金，要在核心城市开疆拓土。除北京、上海以外，金茂还在西安、长沙、青岛等多地积极抢地。

2024年11月，位于西安交通大学曲江校区附近的一块土地出让，现场经过激烈的竞拍，最终由金茂以14.469亿元的价格拿下，溢价率为22.94%。

12月，金茂又在天津击退中海、绿城、山西建投，经过280余轮竞价，最终以11.335亿元拿下了河东工大4号地。该地块因地块形状特殊，形似特斯拉logo，也被业内称为“特斯拉地块”。同月，金茂还在长沙以约8.7亿元获得了2宗地块。

1月26日，青岛迎来2025年首场土拍，位于市南的瞰海新地块，最终由金茂&保利&青铁斩获，成交总价8.84亿元，成交楼面地价14020元/平方米。

下半年的积极发力，让金茂在行业中仍处于靠前位置。数据显示，在过去的2024年，金茂的权益拿地金额187亿元，排在行业第10位；全口径新增货值599亿元，排在第8位。

新的一年，金茂的前进步伐势必会加速，但能否实现逆势翻盘，仍面临考验。

首当其冲就是管理团队的压力。2023年4月，原金茂高级副总裁、华东区域总经理陶天海“南人北调”，出任中国金茂总裁，接力主导金茂的改革工作。

然而，接任总裁时，金茂正经历自2006年以来的首次亏损（2023年归母净利润亏损68.97亿元），且2023年签约销售额同比下滑8.9%至1412亿元。最新数据显示，2024年，金茂累计取得签约销售金额共计982.55亿元，仍处于下滑状态，甚至跌出“千亿房企”阵营。

其次，如今金茂积极拿地的策略虽然为其规模扩张和核心城市布局提供了支撑，但也面临一定的风险，比如土地闲置被政府收储。2025年1月，金茂在浙江湖州的4幅宅地因拿地三年未开发被收储，虽获得7.81亿元补偿，但也可能录得约83万元亏损。

如何用其华东经验撬动全局，在行业调整中实现金茂的逆势突围，是陶天海目前面临最直接的挑战。能否通过此次拿地，带领金茂在北京打一场翻身仗，市场密切关注。